Όταν ήμουν στο διαδικασία αγοράς του σπιτιού μου στο Λος Άντζελες, ο σύζυγός μου και εγώ αποφασίσαμε ότι κάθε προσφορά που κάναμε έπρεπε να έρθει με περιστατικά. Χρειαζόμασταν αρκετό χρόνο για να εκτελέσουμε μια επιθεώρηση, να πραγματοποιήσετε μια αξιολόγηση και να πάρετε την δική μας το δάνειο εγκρίθηκε.
Όχι κάθε αγοραστής κάνει μια προσφορά σε ένα σπίτι με απρόβλεπτα, και όχι κάθε πωλητής θα αποδεχθεί τις απρόβλεπτες με την προσφορά τους. Εξαρτάται από το πού ζείτε (για παράδειγμα, οι ενδεχόμενες προσφορές είναι πολύ σπάνιες στη Νέα Υόρκη, ενώ είναι αρκετά συχνές στην Καλιφόρνια) και πόσο ζεστό είναι στην αγορά.
Μπορεί επίσης να περιηγείστε σε ιστότοπους με καταχωρίσεις και ετικέτες ειδοποιήσεων όπως "εκκρεμείς" και "ενδεχόμενες" και να αναρωτιέστε τι σημαίνουν, ποια είναι η διαφορά και τι σημαίνει αυτό για εσάς, έναν πιθανό αγοραστή. ΑΣΕ με να εξηγήσω.
Όταν μια προσφορά εξαρτάται, ουσιαστικά σημαίνει: "Σας προσφέρω ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό για το σπίτι σας αν το η ιδιοκτησία και η συναλλαγή γενικά, πληρούν συγκεκριμένους όρους. "Και αυτό είναι ψημένο στη σύμβαση μεταξύ του αγοραστή και πωλητή.
Ο αγοραστής (συνήθως) θα έχει περιορισμένο χρονικό διάστημα για να βεβαιωθεί ότι πληρούνται οι ενδεχόμενες υποχρεώσεις του προκειμένου να καταργηθεί ή να αντιμετωπιστεί. Κατά τη διάρκεια αυτού του χρονικού διαστήματος, η λίστα συνήθως παραμένει ενεργή (γνωστός επίσης, άλλοι άνθρωποι μπορούν ακόμα να κάνουν προσφορές στο σπίτι) - αλλά όχι πάντα. Όταν όλα τα απρόβλεπτα έχουν ελεγχθεί, η προσφορά πηγαίνει από την επισήμανση ως "ενδεχόμενη" σε "εκκρεμούν" στις οι περισσότεροι ιστότοποι υπηρεσιών πολλαπλών λιστών (MLS) (ίσως παρατηρήσετε διαφορετική διατύπωση, και θα φτάσουμε σε αυτό σε ένα sec!).
Υπάρχουν τέσσερις τύποι ενδεχόμενων κινδύνων. Τα πρώτα τρία είναι τα πιο κοινά: Η φυσική έκτακτη ανάγκη (an επιθεώρηση του σπιτιού, η οποία γίνεται συνήθως από έναν επαγγελματία), την εκτίμηση, και την έγκριση του δανείου.
Το χρονικό πλαίσιο των απρόβλεπτων διαφέρει ανάλογα με το κράτος, αλλά στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, το πρότυπο το χρονικό πλαίσιο για μια φυσική κατάσταση και την εκτίμηση του ενδεχόμενου κινδύνου είναι 17 ημέρες, ενώ το ενδεχόμενο δάνειο είναι συνήθως 21 ημέρες.
Το τέταρτο είναι ένα ενδεχόμενο πώλησης: Τότε ο αγοραστής πρέπει να πουλήσει το δικό του ακίνητο για να αγοράσει το τρέχον. Όπως μπορείτε να φανταστείτε, είναι πιο δύσκολο να ορίσετε ένα χρονικό όριο για το τελευταίο.
Σύμφωνα με τον πράκτορα Lindsay Barton Barrett στο Ντάγκλας Έλιμαν, ο πωλητής μπορεί επίσης να επιμείνει σε ένα δικό του συμβάν: Θα πουλήσουν μόνο το σπίτι τους μόλις βρουν ένα ακίνητο για να μετακομίσετε ή να αγοράσετε. Ωστόσο, αυτό δεν είναι πολύ κοινό, δεδομένου ότι ο χρόνος της συναλλαγής είναι στον αέρα, και συνήθως οι αγοραστές προτιμούν μια πιο εξορθολογισμένη διαδικασία που δεν σέρνεται.
Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής έχει αποδεχθεί μια προσφορά με απρόβλεπτα. Ωστόσο, ενώ ο αγοραστής εργάζεται για να τα συναντήσει (δηλαδή, προγραμματίζοντας μια επιθεώρηση ή εξετάζοντας μια αξιολόγηση), ο πωλητής επιτρέπεται να επιτρέπει στους ανθρώπους να βλέπουν το σπίτι καθώς και να υποβάλλουν προσφορές.
Μόλις ο πωλητής δεχθεί την ενδεχόμενη προσφορά, δεν μπορούν πλέον να εμφανίσουν την κατοικία τους ή να δεχθούν προσφορές. Βασικά: Ο αγοραστής έχει βάλει ένα δαχτυλίδι σε αυτό, και αυτό είναι αυτό. Οι πωλητές συνήθως δεν θα πάνε για αυτό το είδος ετικέτας έκτακτης ανάγκης, επειδή μπορεί να τους βάλει σε σκληρή εάν ο αγοραστής αισθάνεται ότι δεν πληρούνται μία ή περισσότερες απρόβλεπτες καταστάσεις και αποφασίζουν να επιστρέψουν έξω. Ο πωλητής θα χρειαστεί να ξαναβάλει το σπίτι και να ξεκινήσει από την αρχή.
Ο αγοραστής έχει προθεσμία για τις απρόβλεπτες καταστάσεις και πρέπει να τη συναντήσει. Εάν ο αγοραστής δεν είναι σε θέση να επιλύσει τα περιστατικά στο χρονικό πλαίσιο ανά συμβόλαιο, πρέπει είτε να περάσει με την προσφορά όπως είναι, είτε να χάσει σοβαρή κατάθεση χρημάτων. Εάν ο αγοραστής υπερβεί την προθεσμία του, ο αντιπρόσωπος του πωλητή θα πρέπει να παραδώσει μια Αίτηση αγοραστή για την εκτέλεση ειδοποίησης που αναγκάζει τον αγοραστή να λάβει απόφαση εντός 48-72 ωρών.
Ωστόσο, ακόμη και αν ένας πωλητής έχει τη δυνατότητα να συνεχίσει να εμφανίζει το σπίτι του και να δέχεται προσφορές, σίγουρα δεν μπορεί να ακυρώσει την τρέχουσα διαδικασία αγοράς με την τρέχουσα προσφορά τους, ενώ είναι ενδεχόμενη - δεν έχει σημασία τι.
Η ύπαρξη ενδεχόμενων κινδύνων συνήθως προστατεύει τον αγοραστή και του επιτρέπει να ξεφύγει από τη συναλλαγή, αν συμβεί κάτι απροσδόκητο. Για παράδειγμα, ο αγοραστής θα μπορούσε να μάθει ότι μια στέγη που διαφημίστηκε ως "νέα" είναι στην πραγματικότητα 40 ετών και πρέπει να αντικατασταθεί. Αυτό θα εμπίπτει στο "φυσικό" περιστατικό και ο αγοραστής μπορεί να επιστρέψει, ανά σύμβαση (εάν ειδοποιήσει τον πωλητή και τον πράκτορα εγκαίρως).
Ή ίσως υπήρξε μια κατάσταση έκτακτης ανάγκης στην οικογένεια του αγοραστή, η οποία είχε ως αποτέλεσμα να μην έχει πλέον τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του σπιτιού ή να είναι σε θέση να πληρώσει την υποθήκη - ο αγοραστής επομένως δεν θα μπορούσε να τύχει του δανείου, πράγμα που σημαίνει ότι ένα από τα απρόβλεπτα δεν θα ικανοποιηθεί. Ο αγοραστής θα επιτρέπεται να αποχωρήσει από τη συμφωνία.
Όταν μιλάτε στο Λος Άντζελες Compass κτηματομεσίτης Leslie Marquez, λέει στο Apartment Therapy ότι οι αγοραστές μπορούν να ξεπεράσουν τα περιστατικά, αλλά δεν συνιστά στους πρώτους αγοραστές να το κάνουν. Ωστόσο, οι αγοραστές μπορούν να γλυκάνουν τη συμφωνία μειώνοντας το χρονικό πλαίσιο που πρέπει να αφαιρεθούν.
Αντί για 17 ημέρες για μια φυσική και εκτίμηση έκτακτης ανάγκης, ο αγοραστής μπορεί να προσφέρει 12 ημέρες, για παράδειγμα. Ή αντί για ένα 21 ημερών έκτακτης ανάγκης για την έγκριση του δανείου, ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί 18 ημέρες.
Ωστόσο, είναι επικίνδυνο όταν δημιουργείτε ένα μικρότερο παράθυρο, επειδή ο καθορισμένος χρόνος μετρά τα Σαββατοκύριακα και τις αργίες - και εξαρτάτε από ένα σωρό διαφορετικών ανθρώπων για να δώσετε αποτελέσματα που θα επηρεάσουν τη διαδικασία λήψης αποφάσεων.
Και εμπιστευθείτε, ακόμη και μια απλή επιθεώρηση στο σπίτι σημαίνει μια μεγάλη στοίβα από χαρτιά που θα χρειαστεί να σημειώσετε, γραμμή με γραμμή. Θα μπορέσετε να κλείσετε αμέσως έναν επιθεωρητή; Θα είναι ένας υπάλληλος δανείου σε θέση να ταξινομήσει τα οικονομικά αρκετά γρήγορα;
Είναι ένα μη-brainer ότι ένας πωλητής θα είναι πρόθυμοι να ξεφύγουν από τις ενδεχόμενες για να αρχίσει με - είναι λιγότερο από τον κίνδυνο για τους, και έχοντας μια προσφορά να πηγαίνει κατευθείαν σε εκκρεμότητα, επιταχύνει τη διαδικασία. Ωστόσο, είναι αρκετά συνηθισμένο σε πολλές πολιτείες οι αγοραστές να συμπεριλαμβάνουν ενδεχόμενες προσφορές. Αλλά αν ένα από τα περιστατικά του αγοραστή περιμένει στην ιδιοκτησία τους να πουλήσει πρώτα, τότε μπορούν να περιμένουν έναν πωλητή να είναι λιγότερο πρόθυμος να συμφωνήσει με το συμβόλαιο αυτό. Ειδικά αν ο πωλητής έχει άλλες προσφορές που είναι λιγότερο περίπλοκες και χρονοβόρες.
Σε ορισμένες αγορές, οι προσφορές που είναι στραμμένες με απρόβλεπτα είναι σπάνιες. Ο Barrett λέει στο Therapy Apartment, "Ακόμα και στην τρέχουσα υποτονική αγορά στη Νέα Υόρκη, είναι εξαιρετικά σπάνιο για έναν πωλητή ή αγοραστή να συμφωνήσει σε μια ενδεχόμενη σύμβαση."
Μόλις αφαιρεθούν όλα τα απρόβλεπτα και όλα όσα παραμένουν στη διαδικασία αγοράς στο σπίτι κλείνουν γραφειοκρατία, αυτό σημαίνει ότι το σπίτι βρίσκεται σε εκκρεμότητα.
Αυτό είναι ουσιαστικά αυτό που ακούγεται. Η πώληση βρίσκεται σε εκκρεμότητα, αλλά ο πωλητής δέχεται τις εφεδρικές προσφορές * μόνο * σε περίπτωση που τα πράγματα πέσουν κάπως.
Αυτό σημαίνει ότι παρόλο που τα περιστατικά έχουν αφαιρεθεί και το σπίτι εκκρεμεί τεχνικά χρηματική εγγύηση, ο πωλητής εξακολουθεί να επιτρέπεται να εμφανίζει την κατοικία του και να δέχεται περισσότερες προσφορές.
Ωστόσο, εάν ο αγοραστής και ο πωλητής δεν συμφωνούν με τυχόν απρόβλεπτα, ένα σπίτι μπορεί να πάει κατευθείαν σε μια εκκρεμούσα πώληση.
Όλα αυτά εξαρτώνται από τη σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Εάν η σύμβαση λέει "Contingent: Continue to Show", τότε ο πωλητής μπορεί στην πραγματικότητα να δεχθεί περισσότερες προσφορές.
Και μερικές φορές ενδεχόμενες προσφορές δεν καταλήγουν να δουλεύουν έξω, οπότε σίγουρα δεν είναι μια μάταιη αποστολή εάν έχετε την καρδιά σας σε ένα σπίτι που αναφέρεται ως contingent. Εάν κάνετε περιήγηση στο MLS, θα πρέπει να μπορείτε να δείτε τα σπίτια που φέρουν σήμανση ως τέτοια. Θα έχετε τη δυνατότητα να κάνετε μια εφεδρική προσφορά (η οποία απαιτεί την κατάθεση μιας αξιόπιστης κατάθεσης).
Εάν δεν μπορείτε να κάνετε μια προσφορά σε μια λίστα, θα μπορούσε να πει "Contingent: No Show / Without Kick-out". πονάει για να φτάσει ο πράκτοράς σας και να δούμε τι είναι η συμφωνία με το σπίτι. Μπορεί να φαίνεται σαν να είναι στο καθαρότερο, αλλά ποτέ δεν το ξέρετε.
Ο Marquez λέει ότι αυτό δεν συμβαίνει πολύ συχνά σε μια καυτή αγορά: "Όλοι θέλουν τα πάντα για να πάνε ομαλά, και ειδικά σε μια υπερβολικά καυτή αγορά... δεν βλέπετε πολλές πιθανές ή εκκρεμείς προσφορές πέφτουν διά μέσου. Συνήθως ο αγοραστής και ο πωλητής θα δουλέψουν κάτι, ακόμα και αν ο αγοραστής λέει ότι δεν πληρούνται ένα ή περισσότερα πρότυπα.
Στην περίπτωσή μου, για παράδειγμα, διαπιστώσαμε ότι το σπίτι των ονείρων μας είχε σημαντικά θεμελιώδη ζητήματα που δεν αποκαλύφθηκαν. Ο πράκτοράς μας έφτασε στον πράκτορα του πωλητή και πρότεινε μια λύση: Ο πωλητής είτε χαμηλώνει την τιμή είτε προσφέρει πίστωση (ή συνδυασμό των δύο). Ο πωλητής κατέληξε να συμφωνεί, και συναντηθήκαμε στα μισά του δρόμου.
Αυτό φυσικά δεν συμβαίνει πάντοτε. Παρόλο που είναι δύσκολο να εντοπιστεί με ακρίβεια πόσες ενδεχόμενες ή εκκρεμείς προσφορές πέφτουν κάθε χρόνο, Αναφορές HomeGo ότι οι αποτυχημένες πωλήσεις στο σπίτι έχουν αυξηθεί από 1,3% στο 4,3% όλων των εισηγμένων ακινήτων στο τα τελευταία δύο χρόνια (αν και αυτό δεν διευκρινίζει εάν οι ιδιότητες καταχωρήθηκαν ως ενδεχόμενες ή εκκρεμής).
Όλα εξαρτώνται από το πόσο καιρό είναι η διαδικασία μεσεγγύησης και το συμφωνημένο χρονικό πλαίσιο, αλλά μπορείτε (συνήθως) να περιμένετε από ένα σπίτι να πάει από το ενδεχόμενο σε εκκρεμότητα σε περίπου εννέα ημέρες.
Σύμφωνα με τον Marquez, εάν εργάζεστε με την κανονική δέσμευση των 30 ημερών, περιμένετε περισσότερο ή λιγότερο να αφαιρεθούν οι ενδεχόμενες δαπάνες. Το μεγαλύτερο περιστατικό είναι η έγκριση του δανείου (21 ημέρες). Μόλις το δάνειο εγκριθεί, αυτό αφήνει εννέα ημέρες πριν να μπορέσετε να κλείσετε σε ένα σπίτι.
Ωστόσο, ο αριθμός αυτός μπορεί να αυξηθεί αν είναι μια εγγύηση 45 ημερών - ή μπορεί να μειωθεί εάν ο αγοραστής και ο πωλητής έχουν επιλέξει κλείσιμο 14 ή 21 ημερών (αυτές είναι σπανιότερα και προορίζονται κυρίως για τους αγοραστές ή για τους επενδυτές που έχουν λιγότερες απώλειες, σχεδιάζουν να στρέψουν το σπίτι ή και τα δυο).
Καταλήξαμε να πηγαίνω με 14 ημέρες φυσική και εκτίμηση περιστατικά και ένα 21-ημερών έκτακτης ανάγκης δανείου στην προσφορά μου και δεν πρόκειται να ψέμα: Ήταν αγχωτικό. Καλούσα επιθεωρητές και άφηνα μηνύματα, φροντίζοντας να έχω δύο εφεδρικούς επιθεωρητές για την χειρότερη περίπτωση.
Ήμουν κολλημένο στο τηλέφωνό μου μόνο σε περίπτωση που ο υπάλληλος δανείου μου κάλεσε να χρειαστεί περισσότερα χαρτιά (ευτυχώς υπήρχε ένα σαρωτή θα μπορούσα να γλιστρήσω μακριά στη δουλειά, ώστε να μπορώ να στείλω τις φορολογικές δηλώσεις μου και τις τραπεζικές δηλώσεις σε εύθετο χρόνο μόδα).
Πριν να συσκευάσετε τα ορειχάλκινα φωτιστικά σας, τις επιφάνειες του terrazzo και το macrame, αφιερώστε λίγο χρόνο για να γλιστρήσετε προεπισκόπηση του τι οι εμπειρογνώμονες ακίνητων περιουσιών λένε είναι οι κορυφαίες τάσεις στο σπίτι θα ελέγξουμε τις λίστες μας 2020.
Σάρα Μαγκούνσον
18 Δεκεμβρίου 2019