Επιλέγουμε ανεξάρτητα αυτά τα προϊόντα—αν αγοράσετε από έναν από τους συνδέσμους μας, ενδέχεται να κερδίσουμε προμήθεια. Όλες οι τιμές ήταν ακριβείς τη στιγμή της δημοσίευσης.
Τα επιτόκια για 30ετή στεγαστικά δάνεια κυμαίνονται πλέον περίπου επτά τοις εκατό, που κάνει την αγορά ενός σπιτιού εξαιρετικά ακριβή αυτή τη στιγμή. Στα θετικά, τα υψηλότερα επιτόκια πρέπει σημαίνει λιγότερο ανταγωνισμός στις παραστάσεις και ανοιχτά σπίτια, λιγότεροι πόλεμοι προσφορών και, τελικά, χαμηλότερες τιμές. Συμβαίνουν όμως όλα αυτά στην πραγματικότητα;
«Η αγορά βρίσκεται στα χέρια προς τα κάτω και βιώνει μια θεμελιώδη αλλαγή», λέει Haley Cutter, κτηματομεσίτης στη Μασαχουσέτη. «Σε γενικές γραμμές, οι αυξήσεις των επιτοκίων κάνουν τους αγοραστές να προχωρήσουν με προσοχή όταν πρόκειται για την αγορά κατοικιών».
Ήθελα να καταλάβω καλύτερα τι σημαίνουν στην πραγματικότητα ορισμένοι από αυτούς τους μακροοικονομικούς παράγοντες για τους σημερινούς αγοραστές που αναζητούν ένα νέο σπίτι, γι' αυτό επισκέφτηκα λίγους ειδικούς στα ακίνητα. Να τι είχαν να πουν.
Επιτόκια — τα οποία η Fed συνεχίζει να αυξάνει σε μια προσπάθεια να τα καταφέρει να σταματήσει ο πληθωρισμός και, ελπίζουμε, να αποτρέψουμε την ύφεση - καθορίστε πόσο ακριβό είναι να δανειστείτε χρήματα. Τα υψηλά επιτόκια σημαίνουν ότι κοστίζει περισσότερο ο δανεισμός χρημάτων για την αγορά ενός σπιτιού. Εξαιτίας αυτού, οι αγοραστές που δεν χρειάζεται απαραίτητα να δανειστούν χρήματα επιλέγουν να παραιτηθούν από τα στεγαστικά δάνεια και να πληρώσουν σε μετρητά.
Είναι η βασική προσφορά και ζήτηση: Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα επιτόκια ήταν χαμηλά, γεγονός που καθιστούσε φθηνό τον δανεισμό χρημάτων. Αυτό, με τη σειρά του, σήμαινε ότι υπήρχαν περισσότεροι αγοραστές που αναζητούσαν σπίτια (υψηλή ζήτηση). Σε συνδυασμό με μια περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών, αυτό οδήγησε τις τιμές στην οροφή (λογοπαίγνιο).
Τώρα, λόγω των υψηλών επιτοκίων, υπάρχουν λιγότεροι αγοραστές που αναζητούν. Θεωρητικά, οι τιμές πρέπει να πέσουν — και έχουν, σε κάποιο βαθμό. Για τις τέσσερις εβδομάδες που έληξαν τον Οκτ. 2 (τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία), η διάμεση τιμή ζήτησης μειώθηκε κατά 7 τοις εκατό από το υψηλό ρεκόρ του Μαΐου. Αλλά στα 373.725 $, εξακολουθεί να είναι επτά τοις εκατό υψηλότερο από ό, τι ήταν πριν από ένα χρόνο, ανά Redfin δεδομένα.
Πολλοί πωλητές εξακολουθούν να θυμούνται τις μέρες των πολυσύχναστων ανοιχτών κατοικιών και των πολέμων προσφορών και δεν βιάζονται να μειώσουν τις τιμές καταχώρισής τους ή να αποδεχτούν ακόμη χαμηλότερες προσφορές.
«Μερικοί πωλητές καταλαβαίνουν ότι η αγορά έχει αλλάξει και δεν έχουν απαραίτητα το πάνω χέρι», λέει ο μεσίτης ακινήτων Bill Kowalczuk. «Μερικοί πωλητές το παίρνουν, αλλά πολλοί όχι».
Ένας άλλος παράγοντας που παίζει: Οι πωλητές αντιμετωπίζουν επίσης υψηλά επιτόκια, όπως και οι αγοραστές. Μπορεί να αισθάνονται ότι πρέπει να πουλήσουν το τρέχον σπίτι τους για κορυφαίο δολάριο προκειμένου να αντέξουν οικονομικά ένα νέο, εξ ου και η απόφασή τους να μην υποχωρήσουν στην τιμή. (Τα επιτόκια οδηγούν επίσης ορισμένους πωλητές σε απλά μένουν στη θέση τους προς το παρόν, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει μικρότερη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά, κάτι που βοηθά επίσης στη διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα.)
«Οι πωλητές είναι σταθεροί και αντιστέκονται στο να μειώσουν ή να συναντηθούν στη μέση, εάν λάβουν μια προσφορά που δεν τους ικανοποιεί», λέει ο κτηματομεσίτης Τοντ Μαλούφ.
Αυτά δεν είναι καλά νέα για τους αγοραστές, καθώς πληρώνουν ήδη πολύ περισσότερους τόκους από ό, τι θα έκαναν έχουν πριν από ένα ή δύο χρόνια, επομένως χρειάζονται πραγματικά να μειωθούν οι τιμές για να μπορέσουν να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι.
Τα καλά νέα είναι ότι η αγορά θα διορθωθεί τελικά και οι πωλητές θα πρέπει να μειώσουν τις τιμές τους ή να διακινδυνεύσουν να κολλήσουν το ακίνητο στην αγορά για αιώνες. Μπορεί να πάρει λίγο περισσότερο χρόνο.
Λόγω του πόσο υψηλά είναι τα επιτόκια αυτή τη στιγμή, οι αγοραστές που εργάζονται ήδη με μικρό προϋπολογισμό έχουν μια ακόμη πιο περιορισμένη επιλογή κατοικιών που μπορούν πραγματικά να αντέξουν οικονομικά. Με επιτόκιο επτά τοις εκατό, ακόμη και σχετικά φθηνά ή οικονομικά σπίτια γίνονται γρήγορα απρόσιτα λόγω του πρόσθετου κόστους των τόκων.
«Οι αγοραστές έχουν πεπερασμένα εισοδήματα και το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης προσθέτει στο συνολικό κόστος μεταφοράς τους, μειώνοντας το ποσό που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να χρηματοδοτήσουν και, ως εκ τούτου, το ποσό που μπορούν να πληρώσουν για μια μονάδα», λέει το real estate μεσίτης Rachel Lustbader.
Όλα αυτά μπορεί να φαίνονται πολλά κακά (ή, στην καλύτερη περίπτωση, χλιαρά) νέα. Αλλά οι αγοραστές έχουν σίγουρα το πάνω χέρι όταν πρόκειται για διαπραγμάτευση αυτή τη στιγμή. Τα σπίτια κυκλοφορούν στην αγορά δύο φορές περισσότερο από ό, τι φέτος την άνοιξη, σύμφωνα με δεδομένα από την Redfin, έτσι οι πωλητές με κίνητρο που πραγματικά πρέπει να μετακινηθούν μπορεί να είναι πρόθυμοι να προσφέρουν στους αγοραστές ορισμένες παραχωρήσεις.
Κατώτατη γραμμή: Εάν μπορείτε να λάβετε έγκριση για υποθήκη ή εάν έχετε ένα κομμάτι μετρητών, ίσως θελήσετε να εξετάσετε το ενδεχόμενο αγοράς τώρα. Φυσικά, η απόφαση διαφέρει πολύ από άτομο σε άτομο, ανάλογα με τη μοναδική κατάσταση του κάθε ατόμου. Αλλά αν είναι κάτι που σκεφτόσασταν εδώ και καιρό, ίσως είναι επιτέλους η ώρα να πατήσετε τη σκανδάλη.
«Οι αγοραστές έχουν μια ευκαιρία που δεν είχαν για πάνω από δύο χρόνια: να μπουν σε ένα σπίτι», λέει Νικόλ Ρουθ, ένας δανειστής με έδρα το Ντένβερ με στεγαστικά δάνεια OneTrust. "Οι αγοραστές μπορούν να διαπραγματευτούν για την τιμή, την επιθεώρηση και τις παραχωρήσεις."
Ναι, θα πληρώσετε περισσότερους τόκους. Αλλά όπως σοφά επισημαίνει ο Rueth, τα επιτόκια αλλάζουν και μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε σε υποθήκη με χαμηλότερο επιτόκιο στη γραμμή. Επιπλέον, αν περιμένετε μέχρι να μειωθούν τα επιτόκια, μπορεί και πάλι να παλεύετε με πολλούς άλλους αγοραστές.
«Όταν η οικονομία μεταβεί σε ύφεση - και θα γίνει - τα επιτόκια θα πέφτουν», λέει. «Οι αγοραστές σήμερα μπορούν να κουκουλωθούν στο δικό τους ζεστό σπίτι και να αναχρηματοδοτήσουν σε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή σε σύγκριση με άλλους αγοραστές που επιστρέφουν όταν πέφτουν οι τιμές».
