Η πλήρης συνέντευξη με τον Έρικ Γκόλντμαν εμφανίζεται στη σεζόν 2, επεισόδιο 2 του podcast του House Beautiful για στοιχειωμένο σπίτι, Σκοτεινό σπίτι. Ακούστε το επεισόδιο εδώ.
Ενώ οι νόμοι περί αποκάλυψης της πολιτείας ποικίλλουν πολύ από πολιτεία σε πολιτεία, υπάρχουν ορισμένα πράγματα που οι περισσότεροι άνθρωποι συμφωνούν ότι πρέπει να είναι συνήθης πρακτική όταν πώληση σπιτιού: Πρέπει να αποκαλύψετε εάν υπάρχει χρώμα με βάση το μόλυβδο σε οποιοδήποτε ακίνητο που κατασκευάστηκε πριν από το 1978, για παράδειγμα, και σε κάποιο επίπεδο των πληροφοριών σχετικά με το ιστορικό επισκευής είναι μια κοινή αποκάλυψη σε όλες τις πολιτείες, όπως είναι προφανής φυσική ζημιά που μπορεί να προκληθεί επικίνδυνος. Τι γίνεται όμως όταν συμβαίνει κάτι κακό σε ένα ακίνητο που δεν κάνει αφήσει ένα φυσικό ίχνος;
Στην ορολογία των ακινήτων, α στιγματισμένη ιδιοκτησία ορίζεται ως ένα ακίνητο του οποίου ο χαρακτήρας ή η κατάσταση έχει αλλοιωθεί και επομένως διατρέχει τον κίνδυνο να απορριφθεί από ενοικιαστές και αγοραστές που το θεωρούν ψυχολογικά ή συναισθηματικά ελαττωματικό. Τα πιο συνηθισμένα στιγματιστικά γεγονότα είναι ο φόνος, το βίαιο έγκλημα ή ο θάνατος. Είτε λοιπόν κάποιος είτε όχι
πιστεύει στα φαντάσματα ή παγιδευμένη ενέργεια με οποιαδήποτε κυριολεκτική έννοια, οι κακές δονήσεις έχουν σημασία και μια ιδιοκτησία μπορεί να στοιχειωθεί από μια κακή φήμη. Και τέτοια ακίνητα ενδέχεται να είναι νομικά υποχρεωμένα να αποκαλύπτουν αυτή τη φήμη, ανάλογα με ορισμένους παράγοντες.Το γεγονός ότι έχουν θεσπιστεί νόμοι για την αντιμετώπιση του ζητήματος των στιγματισμένων ακινήτων και του τρόπου χειρισμού τους υποδηλώνει ότι το κοινό κάνει νοιάζονται για τη φήμη ενός ακινήτου. Έτσι, μιλήσαμε με τον νομικό μελετητή και καθηγητή Eric Goldman του Πανεπιστημίου Santa Clara για να ξετυλίξουμε την ιδέα λίγο πιο πέρα. Μάθετε περισσότερα σχετικά με τον τομέα των στιγματισμένων ιδιοκτησιών καθώς και τους νόμους περί αποκάλυψης παρακάτω.
Η λεωφόρος 431 Hillside στο Γουέστφιλντ του Νιου Τζέρσεϊ ήταν η έπαυλη των 19 δωματίων του Τζον Λιστ, ο οποίος κατηγορήθηκε για τη μαζική δολοφονία ολόκληρης της οικογένειάς του το 1971.
Οι νόμοι περί αποκάλυψης κατοικιών είναι ένας πολύ περίπλοκος τομέας του νόμου—ίσως επειδή διαφέρουν τόσο πολύ από κράτος σε κράτος. Σε ορισμένες πολιτείες, ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να αποκαλύψει τις πληροφορίες, ανεξάρτητα από το αν ο αγοραστής ρωτήσει ποτέ — ακόμα και αν υπήρξε έλεγχος ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, στην Αλάσκα, ο πράκτορας του χρηματιστηρίου «πρέπει να αποκαλύψει τυχόν γνωστούς φόνους ή αυτοκτονίες τον τελευταίο χρόνο. Σε περίπτωση που ο αντιπρόσωπος δεν γνωρίζει, δεν είναι υπεύθυνος." Στο Μέιν, εν τω μεταξύ, "ένας πράκτορας θα χρειαζόταν γραπτή άδεια από τον πωλητή για να αποκαλύψει τα πληροφορίες σε έναν αγοραστή εάν ρωτήσει» και στη Μοντάνα, ο νόμος της πολιτείας «απαγορεύει την αποκάλυψη αυτοκτονιών ή κακουργημάτων από έναν πράκτορα», σύμφωνα με Spaulding Decon, μια υπηρεσία απορρύπανσης που προσφέρει τον τόπο του εγκλήματος, τη συσσώρευση και τον καθαρισμό του εργαστηρίου μεθεμάτων. Πράγματι, οι κρατικοί νόμοι περί αποκάλυψης συχνά έρχονται σε αντίθεση μεταξύ τους.
«Νομίζω ότι είναι στην πραγματικότητα μια αντανάκλαση της βασανισμένης φύσης των απόψεων» που εμφανίζονται σε στιγματισμένες υποθέσεις ιδιοκτησίας, μούσες η Goldman. «Οι δικαστές δεν συμφωνούν πάντα για το τι πρέπει να αποκαλυφθεί. Και τα νομοθετικά σώματα των πολιτειών έχουν ψηφίσει νόμους που λένε ότι υπάρχουν φορές που πρέπει να αποκαλύψετε, ή υπάρχουν φορές που δεν είστε υποχρεωμένοι να αποκαλύψετε, και αυτοί οι νόμοι δεν είναι επίσης εναρμονισμένοι. Έτσι, η πραγματικότητα είναι ότι αυτές είναι απλές ερωτήσεις, τι πρέπει να πει ένας πωλητής ή να πει, και πότε, και όμως το Οι απαντήσεις διαφέρουν πολύ μεταξύ των δικαιοδοσιών και του συγκεκριμένου τύπου γεγονότων που μπορεί να χρειαστεί φανερωθείς."
Ακόμη και στην πολιτεία της πιο αυστηρής νομοθεσίας περί αποκάλυψης, την Καλιφόρνια, υπάρχουν παράμετροι. Μετά από τρία χρόνια, ο θάνατος δεν χρειάζεται να αποκαλυφθεί. «Κάπου πρέπει να υπάρξει κάποια αποκοπή, σωστά; Πρέπει απλώς να υπάρχει μια βάση για να πω, ξέρετε, [ως πωλητής] δεν είμαι υπεύθυνος για το γεγονός ότι τα σπίτια υπάρχουν εδώ και 150 χρόνια και σίγουρα άνθρωποι έχουν πεθάνει εκεί», λέει η Goldman.
Είναι σημαντικό να κατανοήσετε τη διαφορά μεταξύ ευρεσιτεχνίας και λανθάνουσας ατέλειας κατά την αποσυσκευασία των νόμων περί αποκάλυψης. «Τα ελαττώματα ευρεσιτεχνίας είναι τα [φυσικά] πράγματα που πρέπει να εμφανίζονται σε μια τυπική επιθεώρηση ιδιοκτησίας», εξηγεί η Goldman. Ένας επιθεωρητής ακινήτων επισκέπτεται το σπίτι και συντάσσει μια αναφορά που επισημαίνει τυχόν πιθανά προβλήματα με το ακίνητο. Οι περισσότεροι αγοραστές επιλέγουν μια επιθεώρηση ιδιοκτησίας, αλλά μπορούν να επιλέξουν να παραιτηθούν από την επιθεώρηση ιδιοκτησίας και αν κλείσουν σε μια πώληση οτιδήποτε είχε αποκαλυφθεί προηγουμένως είναι τώρα δική τους ευθύνη ως καινούργιο ιδιοκτήτες.
Μερικές φορές, ο πωλητής θα εκτελέσει πραγματικά την επιθεώρηση μόνος του. «Εδώ στην Καλιφόρνια, όπου έχουμε μια αρκετά καυτή αγορά ακινήτων, δεν είναι ασυνήθιστο για έναν πωλητή να κάνει τον έλεγχο ιδιοκτησίας και να το παρέχει σε όλους τους δυνητικοί αγοραστές προτού υποβάλουν τις προσφορές τους ως ένας τρόπος για να επισπεύσουν τη διαδικασία και να αφαιρέσουν ορισμένα από τα πιθανά απρόοπτα που ένας αγοραστής μπορεί να συμπεριλάβει σε μια προσφορά", δήλωσε η Goldman σημειώσεις.
Το σπίτι της οικογένειας DeFoe στο Long Island, γνωστό και ως Amityville Horror House, έχει γίνει το πηγαίο υλικό για πολλές ταινίες, βιβλία, σειρές και podcast με στοιχειωμένο σπίτι.
Τα λανθάνοντα ελαττώματα, από την άλλη πλευρά, είναι πράγματα που «ένας επιθεωρητής ιδιοκτησίας μπορεί να μην βρει κατά τη διάρκεια της συνήθους επιμέλειάς του. Αλλά αν ο πωλητής γνωρίζει για τα λανθάνοντα ελαττώματα που δεν μπορεί να βρει ο εκπαιδευτής ακινήτων και τα οποία ο αγοραστής δεν θα έβλεπε, μπορεί να του ζητηθεί να τα αποκαλύψει θετικά», προσθέτει η Goldman.
Γιατί έχουν σημασία τα λανθάνοντα ελαττώματα; Τα μη φυσικά ζητήματα μπορεί να επηρεάσουν την προθυμία του αγοραστή να αγοράσει ένα ακίνητο, απλά και απλά. Στο πλαίσιο μιας δολοφονίας, ο πωλητής μπορεί να γνωρίζει ότι ο αγοραστής δεν γνωρίζει αυτό το γεγονός, αλλά ότι εάν το γνώριζε, μπορεί να το θεωρήσει ως υλική κατάσταση του σπιτιού.
Ένα φάντασμα που στοιχειώνει την ιδιοκτησία είναι ένα στίγμα που μπορεί να επηρεάσει ένα ακίνητο, αλλά είναι πιο δύσκολο να αποδειχθεί από ένα πραγματικό γεγονός όπως ένας επιτόπιος θάνατος ή δολοφονία. Ως εκ τούτου, είναι σπάνιο ένα ακίνητο να αναγνωρίζεται ως στιγματισμένο λόγω της αντιληπτής παραφυσικής δραστηριότητας σε νομικό πλαίσιο επειδή είναι πιο δύσκολο να αποκτηθούν αξιόπιστα και αξιόπιστα στοιχεία που θα μπορούσαν να παρουσιαστούν στο δικαστήριο, εξηγεί η Goldman. Φυσικά, υπάρχουν εξαιρέσεις», όπως στο Stambovsky vs. Άκλυ περίπτωση, όταν ο δικαστής προσπαθούσε να βρει μια δίκαιη λύση με βάση ένα πολύ συγκεκριμένο σύνολο περιστάσεων.
Είναι ενδιαφέρον ότι μερικές φορές ισχύει το αντίστροφο στο ότι μια στιγματισμένη ιδιότητα θα μπορούσε πραγματικά να αξίζει περισσότερο λόγω της σκοτεινής ιστορίας του. Το μάρκετινγκ ενός σπιτιού ως στοιχειωμένου "μπορεί να προσελκύσει μια μικρή, αλλά δυνητικά πολύ προσοδοφόρα αγορά", λέει η Goldman. Υπάρχουν όμως και μερικοί περίπλοκοι νόμοι περί αποκάλυψης που το κάνουν και αυτό περίπλοκο. Εάν ένας μεσίτης ήθελε να πλασάρει το σπίτι ως στοιχειωμένο, θα πρέπει επίσης να είναι σε θέση να τεκμηριώσει το φαινόμενο ή να μην υποσχέσει υπερβολικά τη στοιχειωμένη φύση του σπιτιού. «Δεν νομίζω ότι οι περισσότεροι μεσίτες θα είναι σίγουροι για την αποκάλυψη αυτού του τύπου, καθώς δεν μπορούν να εγγυηθούν ότι τα φαντάσματα θα είναι ακόμα εκεί και δεν μπορούν πραγματικά να επαληθεύσουν την προηγούμενη συμπεριφορά." Αντίθετα, θα έπρεπε να την πλαισιώσουν με έναν τρόπο που να είναι πιο κερδοσκοπικός ή να παρέχει μια κατάλληλη αποκάλυψη.
Δημοσιογράφοι συγκεντρώνονται έξω από το σπίτι του Πολ Μπερν και της Τζιν Χάρλοου στο Μπέβερλι Χιλς, καθώς περιμένουν νέα νέα μετά την ανακάλυψη του σώματος της Βέρνης από τον μπάτλερ του.
«Αν το σπίτι διαφημιζόταν ως στοιχειωμένο και αυτό έγινε μέρος της συμφωνίας και τότε, στην πραγματικότητα, δεν είναι στοιχειωμένο, αυτό είναι Απλώς ξεκαθαρίστε ψευδείς διαφημίσεις ή απάτη ή, μια παραπλανητική περιγραφή της αξίας και της κατάστασης του ακινήτου", η Goldman λέει. «Υπάρχει μια σειρά από νομικά δόγματα που θα παρείχαν προσφυγή στον αγοραστή υπό αυτές τις συνθήκες. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους οι μεσίτες δεν είναι πιθανό να πουν ότι ένα σπίτι είναι στοιχειωμένο επειδή δεν θέλουν να βάλουν την επαγγελματική τους φήμη και τα οικονομικά τους πίσω από μια δήλωση ότι δεν πιστεύουν απαραίτητα ότι μπορούν επικυρώνω."
Οι νόμοι περί αποκάλυψης ακινήτων είναι σαφώς πολύ περίπλοκοι και δύσκολοι στην πλοήγηση τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές, είτε το ακίνητο είναι «στιγματισμένο» είτε όχι. Ζητήσαμε από την Goldman να μοιραστεί τις καλύτερες συμβουλές του για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Εδώ είναι οι πέντε βασικές συμβουλές του:
Θέλετε να ακούσετε πιο εμπεριστατωμένες ιστορίες φαντασμάτων για στιγματισμένες ιδιοκτησίες καθώς και συμβουλές αποκάλυψης από τον Eric Goldman; Ακούω Σκοτεινό σπίτι.
Συνεισφέρων
Ο Hadley Mendelsohn είναι ο συν-παρουσιαστής και εκτελεστικός παραγωγός του podcast Σκοτεινό σπίτι. Όταν δεν είναι απασχολημένη με το γράψιμο για εσωτερικούς χώρους, μπορείτε να τη βρείτε να ψάχνει vintage καταστήματα, να διαβάζει, να ερευνά ιστορίες φαντασμάτων ή να σκοντάφτει γιατί πιθανότατα έχασε ξανά τα γυαλιά της. Μαζί με την εσωτερική διακόσμηση, γράφει για τα πάντα, από ταξίδια μέχρι διασκέδαση, ομορφιά, κοινωνικά θέματα, σχέσεις, μόδα, φαγητό και σε πολύ ειδικές περιστάσεις, μάγισσες, φαντάσματα και άλλες αποκριές στοιχειώνει. Η δουλειά της έχει επίσης δημοσιευτεί στα MyDomaine, Who What Wear, Man Repeller, Matches Fashion, Byrdie και άλλα.
