Εξακολουθεί να είναι μια αγορά πωλητών. Επιπλέον, το προβλέπει η Εθνική Ένωση Μεσιτών τιμές ενοικίου θα αυξηθούν ταχύτερα από τις τιμές των κατοικιών το 2022, γεγονός που καθιστά ιδανική στιγμή για τους ιδιοκτήτες να πουλήσουν τα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους και να αποκομίσουν ένα καθαρό κέρδος στη διαδικασία.
«Έχω πουλήσει μερικά κτίρια τον τελευταίο χρόνο, καθώς οι τιμές είναι υψηλές και είναι μια καλή στιγμή να πουλήσω», εξηγεί ο Gary Zaremba, μεσίτης και ιδιοκτήτης στο PepZee Realty στο Ντέιτον του Οχάιο,
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ενοικιαστές μπορεί να χρειαστεί να εγκαταλείψουν τη μονάδα τους όταν το κτίριο αλλάζει χέρια. Αν σας ο ιδιοκτήτης πουλά το κτήριο σας, τι δικαιώματα έχετε; Και πόσο χρόνο έχετε για να αναζητήσετε ένα νέο μέρος; Μπροστά, βρείτε πέντε πράγματα που πρέπει να ξέρετε εάν ο ιδιοκτήτης σας πουλήσει ξαφνικά το κτίριό σας.
Τα καλά νέα είναι ότι ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να σας πει να μαζέψετε τα πράγματά σας και να φύγετε μέχρι το Σαββατοκύριακο. «Ένας ενοικιαστής έχει μια σύμβαση με έναν ιδιοκτήτη που ονομάζεται μίσθωση και αυτή η μίσθωση είναι νομικά δεσμευτική για τον νέο ιδιοκτήτη», εξηγεί ο Zaremba. Έτσι, εάν αυτό το άτομο προσπαθήσει να σπάσει τη συμφωνία και να εκδιώξει, λέει ότι το Δικαστήριο Στέγασης θα απορρίψει την αξίωσή του.
Ντέιβιντ Λ. Μπέρκι, συνεργάτης της Gallet Dreyer & Berkey στη Νέα Υόρκη, ο οποίος εστιάζει στη νομοθεσία περί ακινήτων, συμφωνεί και λέει ότι οι ενοικιαστές έχουν τα ίδια νομικά δικαιώματα που υπήρχαν πριν από την πώληση.
«Εάν ο ενοικιαστής είχε μίσθωση — εκτός εάν η μίσθωση περιέχει γλώσσα που αναφέρει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση κατά την πώληση του κτιρίου — το παλιό και το νέο οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση και ο ενοικιαστής μπορεί να συνεχίσει να κατοικεί για το υπόλοιπο της περιόδου μίσθωσης με το μίσθωμα που προβλέπεται στη μίσθωση.» λέει.
Με άλλα λόγια, εάν, για παράδειγμα, απομένουν τέσσερις μήνες στη μίσθωσή σας, τότε ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κάνει καμία αλλαγή στη μίσθωση μέχρι να λήξει.
Ενώ τίποτα δεν μπορεί να αλλάξει μέχρι να ολοκληρωθεί η μίσθωση, στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να είναι σε θέση να αυξήσει το ενοίκιο σας ή να αρνηθεί την επιλογή ανανέωσης της μίσθωσης. (Λάβετε υπόψη ότι ο προηγούμενος ιδιοκτήτης θα μπορούσε να το είχε κάνει επίσης.) Θα πρέπει να λάβετε πολλές εκ των προτέρων ειδοποιήσεις — αλλά αυτό μπορεί να εξαρτάται από τον τόπο διαμονής σας.
«Η Νέα Υόρκη υιοθέτησε πρόσφατα Δίκαιο Ακίνητης Περιουσίας, Άρθρο 226-Γ, το οποίο απαιτεί από έναν ιδιοκτήτη που σκοπεύει να αυξήσει τα ενοίκια κατά πέντε τοις εκατό ή περισσότερο, ή που σκοπεύει να μην ανανεώσει μια μίσθωση, να ειδοποιήσει έναν ενοικιαστή για μια τέτοια πρόθεση», εξηγεί ο Berkey.
Το πόσο νωρίτερα πρέπει να ειδοποιηθείτε εξαρτάται από το πόσο καιρό μένετε στη μονάδα ενοικίασης, αν και συνήθως είναι ειδοποίηση 30, 60 ή 90 ημερών.
«Εάν ο ιδιοκτήτης παραλείψει να παράσχει την ειδοποίηση, δεν μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο πέντε τοις εκατό ή περισσότερο, ή να εκδιώξει τον ενοικιαστή εάν η μίσθωση δεν επρόκειτο να ανανεωθεί, μέχρι να παράσχει τη γραπτή ειδοποίηση που απαιτείται από το νόμο και να λήξει η προθεσμία προειδοποίησης. εξηγεί.
Ορισμένα κτίρια υπόκεινται σε σταθεροποίηση ενοικίου ή σε άλλους τύπους ελέγχου ενοικίων. "Εάν ναι, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί να προσφέρει στον ενοικιαστή μια ανανέωση μίσθωσης με περιορισμένες αυξήσεις ενοικίου, καθώς ο νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεται από τη μίσθωση και τους νόμους που διέπουν τις ανανεώσεις", λέει ο Berkey.
Εάν δεν μένετε σε ένα ενοικιαζόμενο κτίριο που υπόκειται σε ελέγχους ενοικίων, οι κανόνες είναι διαφορετικοί. Ο Berkey λέει ότι αυτά τα ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι διαμερίσματα με τιμή «αγοράς». «Εάν το επιτρέπει η αγορά, ένας νέος ιδιοκτήτης μπορεί να επιδιώξει να αυξήσει σημαντικά το ενοίκιο κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης», λέει.
Αντιμετωπίζετε ένα εντελώς διαφορετικό σενάριο εάν δεν έχετε μίσθωση. (Παράπλευρη σημείωση: Θα πρέπει πάντα να νοικιάζετε με μίσθωση!) Σε αυτήν την περίπτωση, είστε στο έλεος του νέου ιδιοκτήτη. Μια μίσθωση από μήνα σε μήνα σας φέρνει επίσης σε μια επισφαλή κατάσταση.
"Εάν υπάρχει μια συμφωνία μίσθωσης από μήνα σε μήνα ή απλώς μια προφορική συμφωνία μεταξύ ενός ενοικιαστή και ενός ιδιοκτήτη, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να εκδιωχθεί πιο εύκολα και σε λιγότερο χρόνο", λέει ο Zaremba.
Ο Μπέρκι συμφωνεί. «Όταν δεν υπάρχει γραπτή μίσθωση και ο ενοικιαστής καταλαμβάνει το διαμέρισμα σε μηνιαία βάση, ένας νέος ιδιοκτήτης μπορεί να δώσει το ειδοποίηση ενοικιαστή ότι τερματίζει τη σχέση μίσθωσης από μήνα σε μήνα και ότι ο ενοικιαστής πρέπει να εκκενώσει το χώρο εντός 30 ημέρες."
Κατά γενικό κανόνα, στους ιδιοκτήτες δεν αρέσουν πραγματικά οι μηνιαίες μισθώσεις. Θα προτιμούσαν να έχουν έναν ενοικιαστή πρόθυμο να αναλάβει μια μακροπρόθεσμη δέσμευση.
Όταν ένα ακίνητο αλλάζει χέρια, η εγγύηση θα πρέπει επίσης να μεταφερθεί στον νέο ιδιοκτήτη. «Η εγγύηση είναι ιδιοκτησία του ενοικιαστή και πρέπει να μεταβιβαστεί όταν πωλείται ένα κτίριο, καθώς δεν είναι χρήματα του πωλητή που πρέπει να κρατήσει ή του αγοραστή για να τα απορροφήσει», λέει ο Zaremba.
Αλλά μην υποθέτετε απλώς ότι η κατάθεσή σας είναι σε ασφαλές μέρος. «Οι ενοικιαστές πρέπει επιβεβαιώνω με τον νέο ιδιοκτήτη ότι έχει μεταφερθεί η εγγύηση τους και ζητήστε που η εγγύηση κρατείται τώρα», συμβουλεύει ο Berkey. Επίσης, εάν υπήρξαν παραχωρήσεις ενοικίου από τον πρώην ιδιοκτήτη, λέει ότι οι ενοικιαστές θα πρέπει να βεβαιωθούν ότι ο νέος ιδιοκτήτης τις γνωρίζει.
«Επιπλέον, εάν υπάρχουν επισκευές που επρόκειτο να γίνουν από τον πρώην ιδιοκτήτη στο διαμέρισμα του ενοικιαστή, ο ενοικιαστής θα πρέπει να ενημερώσει τον νέο ιδιοκτήτη για τις συνθήκες που χρειάζονται επισκευή και να επιβεβαιώσει ότι αυτές οι επισκευές θα γίνουν», είπε ο Berkey λέει.
Όπως λέει και η παροιμία, θα πρέπει να περιμένετε το καλύτερο, αλλά να προετοιμαστείτε για το χειρότερο. Προσπαθήστε να εστιάσετε στο πρώτο μισό αυτής της φράσης. Για παράδειγμα, η αγορά ενός κτιρίου που είναι ήδη γεμάτο με ενοίκους είναι ένα εξαιρετικό σημείο πώλησης και οι περισσότεροι νέοι αγοραστές θα θέλουν να διατηρήσουν αυτό το καθεστώς. «Λάβετε υπόψη ότι ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να μην θέλει να φύγετε — μπορεί να θέλει να συνεχίσει να νοικιάζει το ακίνητο, οπότε μην το θεωρείτε δεδομένο ότι θα πρέπει να φύγετε στο τέλος της μίσθωσης σας», λέει ο Jonas Bordo, Διευθύνων Σύμβουλος και συνιδρυτής του Dwellsy, μια υπηρεσία καταχώρισης ενοικίασης.
Ο Bordo προσθέτει ότι όλες οι ενοικιάσεις και οι συμφωνίες μίσθωσης είναι διαπραγματεύσιμες. «Αν θέλετε περισσότερο χρόνο στο μέρος ή είστε διατεθειμένοι να φύγετε νωρίς με αντάλλαγμα μια πληρωμή, δεν βλάπτει ποτέ να ζητήσετε αυτό που θέλετε», λέει.
Τέρι Γουίλιαμς
Συνεισφέρων
Η Terri Williams διαθέτει ένα εκτεταμένο χαρτοφυλάκιο που περιλαμβάνει bylines στο Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom's Guide και αρκετοί άλλοι πελάτες που πιθανότατα έχετε ακούσει. Έχει πτυχίο στα Αγγλικά από το Πανεπιστήμιο της Αλαμπάμα στο Μπέρμιγχαμ.