Υπάρχουν κάτι που μοιάζει σαν να συμβαίνουν ένα εκατομμύριο διαφορετικά πράγματα ταυτόχρονα όταν πηγαίνεις με σύμβαση για την αγορά κατοικίας. Συγκέντρωση εγγράφων για την υποθήκη, υπογραφή εγγράφων, απόρριψη σοβαρή επιταγή χρημάτων, προγραμματισμός μια αξιολόγηση, να βρείτε έναν επιθεωρητή, να παρατάξετε τους μεταφορείς, να ανησυχείτε για την έξοδο από την υπάρχουσα μίσθωση — όλα γίνονται τόσο γρήγορα.
Αυτός είναι πιθανώς ένας μεγάλος λόγος για τον οποίο τόσοι πολλοί αγοραστές αισθάνονται συγκλονισμένοι και μπερδεμένοι από τη στιγμή που ξεκινά η επιθεώρηση τριγύρω — και ακόμη περισσότερο σαστισμένος όταν ο επιθεωρητής στέλνει την έκθεσή του που συνοψίζει τα ευρήματα των ενδιάμεση πορεία.
«Βλέπουμε πολλούς πελάτες που βλέπουν το «ελάφι στους προβολείς» κάποια στιγμή κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης», λέει Welmoed Sisson, πιστοποιημένος επιθεωρητής σπιτιού στο Μέριλαντ.
Ακριβώς επειδή μια στέγη δεν έχει διαρροές δεν σημαίνει ότι δεν θα χρειαστεί να αντικατασταθεί σύντομα. Κάθε συσκευή, αντικείμενο ή σύστημα σε ένα σπίτι έχει μια λειτουργική διάρκεια ζωής/μέση διάρκεια ζωής, λέει ο Sisson, και οι επιθεωρητές μπορεί να επισημάνουν αυτά που ένας αγοραστής θα πρέπει να προετοιμαστεί να αντικαταστήσει στο εγγύς μέλλον.
"Ένα από τα μεγαλύτερα παραδείγματα αυτού είναι τα decks", λέει. "Οι περισσότεροι πελάτες σοκάρονται όταν ακούν ότι η μέση διάρκεια ζωής για ένα κατάστρωμα είναι μόνο 12 έως 15 χρόνια."
Αν κάτι δεν λειτουργεί ή δεν λειτουργεί όπως προβλεπόταν, από την άλλη πλευρά, ο επιθεωρητής θα χρησιμοποιήσει τη λέξη «ελαττωματικό» για να το περιγράψει, λέει ο Sisson.
Οι οικοδομικοί κώδικες επιβάλλονται από την πόλη, την κομητεία ή κάποια άλλη δημοτική οντότητα (την οποία συχνά αποκαλούν οι επιθεωρητές η «αρχή που έχει δικαιοδοσία», ή AHJ, σύμφωνα με τον Sisson), και δεν ισχύουν αναδρομικά, Sisson λέει. Αυτό σημαίνει ότι ένα σπίτι που κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1960 δεν απαιτείται να πληροί τους σημερινούς οικοδομικούς κώδικες, ακόμα κι αν οι κανόνες αποσκοπούν στο να κάνουν τα σπίτια πιο ασφαλή. Έτσι, ενώ ένα σπίτι μπορεί τεχνικά να είναι «μέχρι τον κώδικα», ο επιθεωρητής μπορεί να επισημαίνει μερικά πράγματα εδώ και εκεί που διαφέρουν από τα σημερινά πρότυπα.
Οι επιθεωρητές του σπιτιού πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι σχετικά με τους τοπικούς οικοδομικούς κώδικες, αλλά συνήθως δεν τους αναφέρουν απευθείας στις αναφορές τους. Αντίθετα, συχνά αναφέρονται σε «οικοδομικά πρότυπα» ή «αποδεκτές τοπικές πρακτικές δόμησης», λέει ο Sisson.
Οι επιθεωρητές είναι εκπαιδευμένοι να σκέφτονται με όρους του χειρότερου σεναρίου, εξηγεί ο Sisson. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μπορεί να αναφέρονται σε «δυνητικούς κινδύνους» ή «κίνδυνους ασφαλείας», γλώσσα που μπορεί να είναι αρκετά ανησυχητική για έναν υποψήφιο αγοραστή. Σε μια πρόσφατη επιθεώρηση, για παράδειγμα, ο Sisson επισήμανε έναν σύνδεσμο εξαερισμού στεγνωτηρίου που ήταν πολύ μακρύς και στριμμένος, κάτι που θα μπορούσε να οδηγήσει σε πυρκαγιά. Είναι μια σχετικά απλή λύση, αλλά εξακολουθεί να έχει τον αγοραστή στην άκρη.
«Στο μυαλό τους, το να το αποκαλούν κίνδυνο πυρκαγιάς σήμαινε ότι βρισκόταν στο χείλος του να κάψει το σπίτι», λέει. «Τους διαβεβαίωσα ότι ο κίνδυνος επικείμενης πυρκαγιάς ήταν χαμηλός, αλλά όχι μηδενικός. Δεν προσπαθούσα να τους τρομάξω. Οι στατιστικές δείχνουν ότι οι πυρκαγιές εξαερισμού στεγνωτηρίου είναι, δυστυχώς, συχνές και δεν θα μπορούσα να εγγυηθώ ότι η τρέχουσα διαμόρφωση εξαερισμού ήταν όσο ασφαλής θα μπορούσε να είναι. Όλα έχουν να κάνουν με την ελαχιστοποίηση του κινδύνου».
Αν και δεν αποτελεί μέρος της ίδιας της αναφοράς, το τιμολόγιο ή ο λογαριασμός για την επιθεώρηση μπορεί επίσης να προκαλέσει σύγχυση. Συγκεκριμένα, πολλοί αγοραστές δεν συνειδητοποιούν ότι είναι υπεύθυνοι να πληρώσουν οι ίδιοι για την επιθεώρηση.
Οι στεγαστικοί δανειστές συνήθως δεν απαιτούν επιθεωρήσεις στο σπίτι, επομένως μπορεί να είναι δελεαστικό να παραλείψετε απλώς αυτό το βήμα, ειδικά σε μια πολύ ανταγωνιστική αγορά. Ωστόσο, οι επιθεωρητές είναι άριστα εκπαιδευμένοι επαγγελματίες που ενεργούν για λογαριασμό του αγοραστή, κρύβοντας τυχόν τεράστιες κόκκινες σημαίες ή ακριβές επιδιορθώσεις που μπορεί να επηρεάσουν τις αποφάσεις του αγοραστή να προχωρήσει στην αγορά.
Η έκθεση επιθεώρησης είναι ένας ακόμη τρόπος για τον αγοραστή να λάβει όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο πριν καταρρίπτοντας εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια, ακριβώς όπως η παρουσία σε ένα ανοιχτό σπίτι ή η αναθεώρηση κομματιών από ένα ακίνητο μέσο.
«Οι αγοραστές είναι αυτοί που πληρώνουν, καθώς είναι αυτοί που θα πρέπει να ενημερώνονται εάν υπάρχει κάτι κακό με το ακίνητο», λέει. Lori Abbey, κτηματομεσίτης με έδρα το Ντένβερ.
Οι αγοραστές μπορεί να μην συνειδητοποιούν ότι μπορούν - και πρέπει - να παρευρεθούν οι ίδιοι στην επιθεώρηση, σύμφωνα με Craig McCullough, ένας κτηματομεσίτης στην Ουάσιγκτον, D.C. Αυτή είναι μια μεγάλη ευκαιρία για τους αγοραστές να μάθουν τις λεπτομέρειες του μελλοντικού τους σπιτιού, από τον ηλεκτρικό πίνακα μέχρι τη διακοπή νερού. Μετά την επιθεώρηση, οι αγοραστές μπορούν επίσης να καλέσουν ή να στείλουν email στον επιθεωρητή για τυχόν περαιτέρω ερωτήσεις.
«Πληρώσατε έναν επαγγελματία για να σας πει για το μελλοντικό σας σπίτι», λέει. «Ακολούθησέ τον/την, κάνε ερωτήσεις, κοίτα πού βλέπουν. Αυτό είναι σημαντικό γιατί μια αναφορά είναι απλώς μια περίληψη, αλλά το να δείτε ακριβώς αυτό που είδαν σας βοηθά να μάθετε πώς λειτουργεί το μελλοντικό σας σπίτι και να είστε προετοιμασμένοι για τα συστήματα που θα πρέπει να γνωρίζετε."