Η φορολογική περίοδος είναι αρκετά μπερδεμένη με τα W2, τις φιλανθρωπικές συνεισφορές και τις κρατήσεις φοιτητικών δανείων. Προσθέστε μια πώληση ακίνητης περιουσίας και αρκεί για να τρέξει ακόμα και ο πιο έμπειρος ειδικός στην TurboTax. Αλλά σε μια χρονιά όπου η αγορά ήταν πιο καυτή από ποτέ, όλο και περισσότεροι άνθρωποι πουλούν τα σπίτια τους – και δεν αγοράζουν πάντα ένα καινούργιο ακριβώς πίσω από αυτό. Λοιπόν, καθώς τσεκάρουν αυτό το πλαίσιο που λέει, «Πούλησα ένα σπίτι», πώς μπορούν να προετοιμαστούν για τυχόν (ακριβές) εκπλήξεις που θα μπορούσαν να οδηγήσουν στο δρόμο τους στις 15 Απριλίου;
Πρώτον, μια προειδοποίηση: Αυτές οι συμβουλές ειδικών είναι χρήσιμες και είναι καλή ιδέα να έρθετε στο τραπέζι με ιδέες, αλλά Κέιτ Ζίγκλερ, επενδυτής ακινήτων και Realtor στη Βοστώνη, συμβουλεύει τους επίδοξους επενδυτές σε ακίνητα να καλέσουν έναν φοροτεχνικό νωρίς στη διαδικασία. Ένας ορκωτός λογιστής ή μια CPA, με εμπειρία στην ακίνητη περιουσία τη βοήθησε να δομήσει τα υπάρχοντα ακίνητα με πιο πλεονεκτικό τρόπο. Συμβουλεύτηκαν επίσης για μελλοντικές αγορές και πωλήσεις και πώς αυτές θα μπορούσαν να επηρεάσουν τον φορολογικό της λογαριασμό.
«Αφιερώστε χρόνο για να βρείτε κάποιον που κατανοεί τόσο την τοπική αγορά ακινήτων όσο και τους στόχους σας, αν επενδύετε σε μεγαλύτερη κλίμακα ή ελαχιστοποιείτε τα κέρδη κεφαλαίου σε μια έγκαιρη πώληση της κύριας κατοικίας σας.» λέει ο Ziegler.
Ιστορικά, είπαν στους ανθρώπους να αγοράσουν ένα σπίτι μόνο αν σχεδίαζαν να ζήσουν εκεί για τρία έως πέντε χρόνια. Η πανδημία άλλαξε τα πάντα. Οι άνθρωποι βρήκαν ότι χρειάζονται περισσότερο χώρο, μετακινούμενοι σε όλη τη χώρα ή πώληση σε μετρητά σε μια καυτή αγορά. Έπρεπε να πουλήσουν — και έπρεπε να πουλήσουν τώρα. Το πόσο καιρό ήταν εκεί δεν είχε σημασία.
Μερικοί από αυτούς τους πωλητές βρέθηκαν με έναν φορολογικό λογαριασμό έκπληξη. «Σε ορισμένες αγορές, επιβάλλονται πρόσθετοι φόροι για την πώληση εντός του πρώτου έτους ιδιοκτησίας, όπου οι δήμοι προσπαθούν να αποθαρρύνετε το «πάτημα» ή την αναζωογόνηση των αποσβεσμένων κατοικιών για βραχυπρόθεσμη μεταπώληση», λέει ο Ziegler.
Ο Michael Gross, CPA και πιστοποιημένος χρηματοοικονομικός σχεδιαστής, εξηγεί περαιτέρω: «Αυτά τα βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου φορολογούνται με τους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος. Ο ανώτατος συνήθης φορολογικός συντελεστής είναι 37 τοις εκατό. Εάν κατέχουν το ακίνητο περισσότερο από ένα χρόνο, τότε το κέρδος θα φορολογηθεί με συντελεστές μακροπρόθεσμης υπεραξίας. Το κορυφαίο ποσοστό μακροπρόθεσμης αύξησης κεφαλαίου είναι 20 τοις εκατό». Το κέρδος σε ένα σπίτι συχνά δεν είναι μικρό και αυτή η διαφορά 17 τοις εκατό μπορεί να έχει μεγάλο αντίκτυπο κατά τη φορολογική περίοδο.
Ο Ken Grodner, ένας λογιστής που έγινε μεσίτης με το Ομάδα Δικτύου Φιλοξενίας στο Keller Williams, προσθέτει έναν επιπλέον βαθμό στο να παίζετε το μακροπρόθεσμο παιχνίδι: «Εάν είστε σε θέση να πουλήσετε ένα ιδιοκτησία σε ένα έτος χαμηλού εισοδήματος (π.χ. εσείς ή ο σύζυγός σας αφήνετε μια δουλειά), μπορείτε να μειώσετε ή να εξαλείψετε το κεφάλαιό σας φόρος κερδών».
«Οι φορολογικές επιπτώσεις της κύριας και της μη κύριας κατοικίας διαφέρουν, επομένως ένας αγοραστής που αγοράζει μια νέα κύρια κατοικία χωρίς να πουλήσουν το σημερινό τους σπίτι θα πρέπει να εξετάσουν τις φορολογικές επιπτώσεις της αλλαγής της κατοικίας τους», δήλωσε ο Ziegler λέει. Μπορείτε να διεκδικήσετε μια κύρια απαλλαγή κατοικίας μόνο σε ένα ακίνητο και μόλις αλλάξετε τη διεύθυνσή σας, το φορολογικό σας καθεστώς αλλάζει σε αυτό το δεύτερο ακίνητο. Επιπλέον, εάν αυτό το ακίνητο μετατρέπεται σε μακροχρόνια μίσθωση ή βραχυπρόθεσμη μίσθωση, αυτό θα επηρεάσει επίσης τη φορολογική του επιβάρυνση — και αυτό το ποσοστό θα επηρεάσει τυχόν υπολογισμούς κερδών από ενοίκια.
Στην άλλη πλευρά της εξαίρεσης κατοικίας, εάν ένας πωλητής εκφορτώνει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο αλλά το κατείχε και το κατείχε ως μια κύρια κατοικία για δύο από τα πέντε χρόνια πριν από την πώληση, στη συνέχεια μπορούν να τη μετατρέψουν σε κύρια κατοικία πριν από την πώληση. Σε αυτήν την περίπτωση, ο Gross λέει, "Όταν πουλάτε το ακίνητο, μπορείτε να αποκλείσετε το κέρδος 250.000 $ εάν είστε ελεύθεροι ή 500.000 $ εάν ο γάμος υποβάλετε από κοινού."
Ο Gross εξηγεί ότι η απόσβεση είναι μια συχνά παρεξηγημένη έννοια στον κόσμο της φορολογίας ακινήτων. Οι αποσβέσεις καλύπτουν τις απαραίτητες βελτιώσεις που πρέπει να κάνει κάποιος στο ακίνητό του για να το διατηρήσει σε καλή κατάσταση τόσο για ενοικίαση όσο και για πώληση. Αλλά οι ιδιοκτήτες συχνά εσφαλμένα υποθέτουν ότι πρόκειται για μόνιμη έκπτωση. Λέει, «Αν και εκπίπτει κατά τη διάρκεια του χρόνου ενοικίασης του ακινήτου, μειώνει τη φορολογική βάση του ακινήτου, η οποία τελικά αυξάνει το κέρδος όταν το ακίνητο πωλείται».
Με τις αγορές ακινήτων να παραμένουν καυτές, ορισμένοι ιδιοκτήτες κατοικιών πωλούν σε υψηλές τιμές και περιμένοντας τη βιασύνη σε μια ενοικίαση. Για αυτούς τους πωλητές κύριας κατοικίας, θα μπορούσαν να πληγούν με κέρδη κεφαλαίου για το ποσό άνω των 250.000 $ εάν είναι ελεύθεροι ή 500.000 $ εάν είναι παντρεμένοι από κοινού. Ευτυχώς, υπάρχει τρόπος γύρω από το φορολογικό νομοσχέδιο. Η Gross συμβουλεύει αυτούς τους πωλητές να εξετάσουν την πώληση με δόσεις. «Αυτό θα σας επέτρεπε να λαμβάνετε πληρωμή για μια περίοδο ετών και μόνο ένα μέρος του κέρδους θα ήταν αναγνωρίζεται κάθε χρόνο, γεγονός που θα σας κρατούσε τελικά σε χαμηλότερο φορολογικό κλιμάκιο και θα είχε ως αποτέλεσμα να πληρώνετε λιγότερο φόρο συνολικά», λέει.
Εάν διαθέτετε μια επένδυση σε ακίνητα και ήρθε η ώρα να πουλήσετε, ίσως είναι συνετό να μετατρέψετε τα έσοδα από την πώληση σε αυτό που ονομάζεται ανταλλαγή 1031. «Αυτός είναι ένας μηχανισμός που επιτρέπει στους πωλητές να επανεπενδύσουν τα έσοδα από την πώληση σε μια αγορά «παρόμοιου είδους» εντός 180 ημερών από το κλείσιμο της πώλησης», εξηγεί ο Ziegler.
Όταν τα έσοδα από την πώληση επενδύονται σε άλλο παρόμοιο ακίνητο, ο πωλητής αποφεύγει να πληρώσει έναν βαρύ φόρο υπεραξίας. Το μειονέκτημα? Η σειρά εργασιών της αγοράς μπορεί να αποκλίνει από την πορεία με ένα ακατάλληλα υποβληθέν έγγραφο. Ο Γκρόντνερ προσθέτει, «Αν και αυτό μπορεί αρχικά να φαίνεται μεγάλος χρόνος, συχνά βλέπουμε πελάτες να προσπαθούν να κλείσουν πριν από την προθεσμία των 180 ημερών».