Έχουμε δει όλες τις εκπομπές στην τηλεόραση: Οι άνθρωποι αγοράζουν σπίτια με χαμηλή τιμή, ανακαινίζουν και ενημερώνουν και, στη συνέχεια, τα πουλάνε για κέρδος. Αυτές οι απεικονίσεις κάνουν τα σπίτια να φαίνονται εύκολα, διασκεδαστικά και εγγυημένη νίκη. Αλλά, όπως μάλλον μαντέψατε, αυτό δεν ισχύει πάντα.
Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που εμπλέκονται στην αγορά, την ανακαίνιση και την πώληση ενός σπιτιού με τον προϋπολογισμό και την ώρα. Και, για τους πιθανούς αγοραστές ανεστραμμένων σπιτιών, αυτοί οι παράγοντες επηρεάζουν τελικά την ποιότητα και την τιμή του ακινήτου που εξετάζουν.
Για να μάθετε ποιοι ειδικοί στην ακίνητη περιουσία Πραγματικά σκεφτείτε τη διαδικασία της ανατροπής, στρίψαμε σε εννέα πράκτορες σε ολόκληρη τη χώρα για τη συμβολή τους.
Δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι η πρώτη ανησυχία που μας εξέφρασαν οι κτηματομεσίτες σχετικά με την ανατροπή είναι η ποιότητα. Πολλά βατραχοπέδιλα προσπαθούν να μεγιστοποιήσουν το κέρδος τους κόβοντας τις γωνίες κατά τη διαδικασία ανακαίνισης, και αυτό περιλαμβάνει φθηνά υλικά, άθλιες εργασίες και παραμελημένους χώρους (όπως μη ενημέρωση ηλεκτρικού και υδραυλικά).
«Αυτό που κάποτε θεωρούνταν μια δημιουργική και επικερδή διαδικασία έχει γίνει πράκτορες και οι αγοραστές είναι επιφυλακτικοί», λέει ο Μιλτιάδης Καστάνης Ντάγκλας Έλιμαν στο Μαϊάμι Μπιτς. «Τα στριφογυρισμένα σπίτια θεωρούνται σπίτια που φαίνονται καλά, αλλά κόβονται οι γωνίες. Υπάρχει πολύς χρόνος, προσπάθεια και χρήματα για την προετοιμασία αυτών των σπιτιών και δεν είναι όλοι πρόθυμοι να αναλάβουν αυτό το έργο. "
Τα στοιχεία που είναι συχνά χαμηλής ποιότητας περιλαμβάνουν φινιρίσματα, υλικό, συσκευές και φωτιστικά, λέει.
«Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα λάθη που κάνουν οι αγοραστές όταν αγοράζουν ένα flip», λέει. "Ενθαρρύνω πάντα τους πελάτες να διεξάγουν κάθε απαιτούμενη επιθεώρηση."
"Αν δεν ξέρετε τι κάνετε, θα μπορούσε να σας επιστρέψει", λέει η Lynette Kohn Huber με Walker Reid Realty στο Boca Raton, Fla. “HGTV το κάνει να φαίνεται εύκολο και διασκεδαστικό, αλλά αυτοί οι άνθρωποι είναι επαγγελματίες με δεξιότητες και εμπειρία, ακόμη και έχουν flops. Υπάρχουν πολλοί άνθρωποι εκεί έξω που μπαίνουν στο κεφάλι τους με ένα κτύπημα. "
Το Flipping είναι μια πολύ μαλακή επιχείρηση, λέει ο Chris Cusimano του Keller Williams Realty στο Boca Raton, και πρέπει να έχετε "πολλά μετρητά και χρόνο" για να το κάνετε σωστά, λέει. Σύμφωνα με την εμπειρία του, τα κέρδη που συγκεντρώθηκαν από τα ανεστραμμένα σπίτια ήταν «ΟΚ», αλλά ότι πρέπει να γίνουν περισσότερα χρήματα για την πώληση σπιτιών με τον παραδοσιακό τρόπο.
Εκτός από άφθονο χρόνο, χρήματα, δεξιότητες και εμπειρία, τα βατραχοπέδιλα χρειάζονται μεγάλη τύχη για να κερδίσουν, λέει η Allen Roth του Διεθνές Realty - Beverly Hills Brokerage του Sotheby στην Καλιφόρνια. «Πρέπει επίσης να βασίζονται σε κάποιο στοιχείο τύχης με το χρονοδιάγραμμα της αγοράς. Υπάρχει ένας απίστευτος κίνδυνος, και έχω δει τα πρώτα βατραχοπέδιλα να παίρνουν σημαντικές απώλειες, επειδή κάτι πήγε στο δρόμο. "
Ως flipper, εάν η τύχη δεν είναι στο πλευρό σας και η διαδικασία απαιτεί περισσότερο χρόνο από το αναμενόμενο, θα σας κοστίσει, λέει ο Simon Isaacs του Ακίνητη περιουσία Simon Isaacs στο Παλμ Μπιτς. Η κατοχή ενός ακινήτου περισσότερο από το αναμενόμενο μπορεί να σας αφήσει επιρρεπή σε φόρους ιδιοκτησίας και λογαριασμούς συντήρησης που δεν περιμένατε.
Είναι πολύ συνηθισμένο να εμφανίζονται επιπλοκές κάπου στη γραμμή, τόσο για αγοραστές όσο και για πωλητές ανεστραμμένων σπιτιών. Για παράδειγμα, σε ορισμένες πολιτείες, συμπεριλαμβανομένου του Τέξας, ένα ανεστραμμένο σπίτι μπορεί να μην πληροί τις προϋποθέσεις για Δάνειο FHA, σημειώνει η Francesca Conway, ένας συνεργάτης με την Γραφείο πρωταθλητών της Coldwell Banker Realty την άνοιξη του Τέξας. Οι κανόνες της αλυσίδας τίτλου στο Τέξας δηλώνουν ότι ένα ακίνητο πρέπει να ανήκει για 90 ημέρες προτού δικαιούται δάνειο FHA.
«Επομένως, περιορίζει τους αγοραστές, ειδικά τους αγοραστές σπιτιού για πρώτη φορά, που είναι μερικές φορές η ευρύτερη αγορά για ανατρεπόμενα σπίτια», εξηγεί.
Ως αντιπρόσωπος αγοραστή, μπορεί να υπάρχουν αρκετοί «λόξυγκες», ενώ κλείνουν μεσεγγύηση σε ανεστραμμένα σπίτια, λέει η Ellis. «Ο πόλεμος των προσφορών είναι προφανώς το μεγαλύτερο εμπόδιο μου καθώς τείνουν να είναι πιο επιθυμητοί στην αγορά.»
Από την προοπτική ενός flipper, μπορεί να προκύψουν απρόβλεπτα κόστη έργου που είναι εντελώς εκτός ελέγχου, όπως καθυστερήσεις στη διαδικασία αδειοδότησης και παραγγελίες υλικών, λέει ο Ericka S. Μαύρος, συνδεδεμένος με Coldwell Banker Realty στην περιοχή Mid-Atlantic, γραφείο Dupont / Logan Circle στην Ουάσιγκτον, D.C. «Για παράδειγμα, το COVID-19 επηρέασε τη λειτουργία πολλών κυβερνητικών γραφείων αδειών και κατασκευαστές οικοδομικών υλικών, οι οποίοι δημιούργησαν απρόβλεπτες καθυστερήσεις και απρόβλεπτο κόστος έργου. "
Αυτό μπορεί να δημιουργήσει μια αλυσιδωτή αντίδραση. Λόγω αυτών των απρόβλεπτων δαπανών του έργου, ορισμένα βατραχοπέδιλα επιλέγουν να κόψουν τις γωνίες - κάτι που, με τη σειρά του, μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα την καταχώριση στην αγορά για ακόμη μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
«Εάν οι επαγγελματίες ακινήτων μπορούν να δουν τις γωνίες να κόβονται, οι πελάτες μας και ο επιθεωρητής σπιτιού τους θα το δουν σίγουρα», λέει ο Black. "Η μείωση των γωνιών μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια κέρδους, επειδή το σπίτι θα καθίσει στην αγορά περισσότερο."
Ωστόσο, υπάρχει ένα πλεονέκτημα στην πώληση ανεστραμμένων σπιτιών αυτήν τη στιγμή και είναι χάρη στην πανδημία COVID-19, λέει η Mia Cottet του Sotheby's International Realty - Los Feliz Brokerage στο Λος Άντζελες. Στο παρελθόν, οι πελάτες της ήταν δύσπιστοι να αγοράσουν κτυπήματα, ανησυχώντας ότι θα πλήρωνε ένα ασφάλιστρο για εργασία χαμηλής ποιότητας Τώρα, τα πράγματα έχουν αλλάξει.
«Οι άνθρωποι τώρα είναι λιγότερο διατεθειμένοι να κάνουν βαριές ανακαινίσεις», εξηγεί. «Η κοινωνική αποστασιοποίηση με τους εργολάβους στο σπίτι μπορεί να είναι περίεργη και η απόκτηση υλικού στο εσωτερικό και από το εξωτερικό θα μπορούσε να οδηγήσει σε σοβαρές καθυστερήσεις. Οι πελάτες μου ζητούν όλο και περισσότερο ένα σπίτι που έχει «τελειώσει».