Ο καλύτερος φίλος μου έψαχνε πρόσφατα να αγοράσει ένα συγκρότημα στα βουνά δυτικά του Ντένβερ. Ενώ κάναμε δείπνο μαζί, η κτηματομεσίτη της την κάλεσε να στρατηγική για το πώς να κερδίσει μια προσφορά όχι μόνο σε μια ανταγωνιστική αγορά αγοραστή, αλλά και σε μια υπερ-ανταγωνιστική τοποθεσία. (Ο καθαρός ορεινός αέρας είναι μια πολυπόθητη άνεση κατά τη διάρκεια μιας πανδημίας και οι αγοραστές μετρητών το γνωρίζουν αυτό.)
Ο μεσίτης της πρότεινε μια ρήτρα κλιμάκωσης, η οποία επιτρέπει στους αγοραστές να πληρώσουν ένα συγκεκριμένο ποσό χρημάτων πάνω από την υψηλότερη προσφορά που λαμβάνει ο πωλητής. Αυτές οι ρήτρες μπορούν - και πρέπει - να έρχονται με ένα καπάκι, ώστε να μην καταλήξετε να συνάψετε μια συμφωνία που δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
Λοιπόν, ήμασταν, τρώγαμε ραβιόλια από κολοκύθια butternut και αισθανόμασταν διαγωνιζόμενοι σε μια παράσταση παιχνιδιού. Πρέπει να υπερβεί τα 1.000 $ πάνω από την υψηλότερη προσφορά; Χμμ, άλλοι αγοραστές μπορεί να σκέφτονται τον ίδιο στρογγυλό αριθμό. Τι γίνεται με κάτι σκοτεινό, όπως 1.777 $; Αποφάσισε να ακολουθήσει μια ρήτρα κλιμάκωσης που ήταν 2.500 $ έναντι της υψηλότερης προσφοράς έως και 325.000 $ σε ένα condo που ήταν εισηγμένο στα $ 310.000. Στο τέλος, η προσφορά της έγινε αποδεκτή.
«Συγκρίνω συχνά ρήτρες κλιμάκωσης με κανόνες eBay: κινδυνεύουν να δείξουν λίγο το χέρι σας και δίνουν στους πράκτορες καταχώρησης την ευκαιρία να« ψαρέψουν »με Προσφέρετε να προσπαθήσετε να προσφέρετε υψηλότερη προσφορά σε άλλους, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις επιτρέπουν επίσης στους αγοραστές να φτάσουν στο καλύτερο και τελικό, μειώνοντας παράλληλα τον κίνδυνο υπερβολικής πληρωμής ". λέει Κέιτ Ζίγκλερ, μεσίτης με την Arborview Realty στη Βοστώνη και με την Coldwell Banker Lifestyles στο New London, N.H., που έχει χρησιμοποιήσει τις ρήτρες για να βοηθήσει τους πελάτες της να κερδίσουν προσφορές.
Οι ρήτρες κλιμάκωσης μπορεί να έχουν νόημα για αγοραστές που δεν θέλουν να διακινδυνεύσουν ζητήματα αξιολόγησης με υπερβολική προσφορά, λέει ο Ziegler, ο οποίος προσφέρει μια δωρεάν τάξη για αγοραστές για πρώτη φορά. (Αυτό συμβαίνει επειδή εάν ένα σπίτι δεν εκτιμήσει την τιμή πώλησης, μια συμφωνία θα μπορούσε να εκτροχιαστεί.) Για τον αγοραστή της πελάτες, η Ziegler συνιστά ρήτρες κλιμάκωσης σε περιπτώσεις όπου η αγορά μπορεί να ξεπεράσει τις πρόσφατες συγκρίσιμες εκπτώσεις.
«Μας επιτρέπει να ανταγωνιστούμε, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι μπορούμε να δημιουργήσουμε αντίγραφα ασφαλείας της τιμής αγοράς που κερδίζουμε, με επαληθευμένες ανταγωνιστικές προσφορές στο χέρι, εάν υπάρχει κάποια ανησυχία με την εκτίμηση του δανειστή», λέει.
Οι ρήτρες κλιμάκωσης μπορούν επίσης να είναι χρήσιμες σε καυτές αγορές όπου τα σπίτια λαμβάνουν πολλαπλές εκπομπές μόλις φτάσουν στην αγορά, προσφέρουν πλήρεις προσφορές τιμών και είναι εκτός αγοράς εντός μιας εβδομάδας, λέει. Αντρέ Χόλομαν, μεσίτης με τον Keller Williams Realty στο Conn. Σε πολλές περιπτώσεις προσφοράς, μια ρήτρα κλιμάκωσης, λέει ο Holloman, πρέπει να χρησιμοποιείται μαζί με ευνοϊκούς όρους σύμβασης. Οι όροι διαφέρουν ανάλογα με την αγορά και τον πωλητή, αλλά αυτό μπορεί να περιλαμβάνει κάτι σαν εκμίσθωση σε πωλητές που χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να μετακινηθούν.
Συνιστάται μια ρήτρα κλιμάκωσης μόνο εάν έχετε λίγο χώρο με τον προϋπολογισμό σας. Οι αγοραστές δεν πρέπει να χρησιμοποιούν έναν αν βρίσκονται ήδη στο ανώτατο όριο του προϋπολογισμού τους, προειδοποιεί η Ziegler.
«Ρίξτε μια προσεκτική ματιά στο πραγματικό σας μέγιστο και διατηρήστε αυτόν τον αριθμό», λέει.
Ο ανώτερος οικονομολόγος του Zillow, Jeff Tucker λέει για να μην υπερβείτε τον προϋπολογισμό, θα πρέπει να ψωνίσετε για σπίτια που είναι κάτω από το μέγιστο σημείο τιμής σας, ώστε η προσφορά κλιμάκωσης να παραμείνει εντός του προϋπολογισμού σας. Για παράδειγμα, κοιτάξτε μόνο στο σπίτι που αναφέρεται περίπου πέντε έως 10 τοις εκατό κάτω από τη μέγιστη τιμή του προϋπολογισμού σας.
«Με περισσότερα σπίτια να πωλούν πάνω από την τιμή λίστας φέτος, μπορεί να κερδίζεις κάθε χρόνο αν κάνεις προσφορά μόνο σε σπίτια ήδη στη μέγιστη τιμή σου», λέει ο Tucker.
Φυσικά, θα θέλατε να βεβαιωθείτε ότι η ρήτρα κλιμάκωσης έχει ανώτατο όριο, ώστε να μην ξεπεράσετε το μυαλό σας. Ο λόγος που οι ειδικοί σε ακίνητα ζητούν προσοχή όταν χρησιμοποιούν αυτές τις ρήτρες είναι επειδή μπορεί να γίνουν σκοτεινοί.
«Ενώ οι ρήτρες κλιμάκωσης ακούγονται καλά στη θεωρία, μπορούν να οδηγήσουν σε δύσκολες καταστάσεις και απρόβλεπτη ασάφεια», λέει. Τζο Ντίκσον, κτηματομεσίτης στο San Francisco Bay Area.
Δίνει αυτό το σενάριο: Ας υποθέσουμε ότι κάποιος προσφέρει 400.000 $ για ένα σπίτι στο οποίο έχετε δει. Προσφέρετε 450.000 $ ή 1.000 $ έναντι οποιωνδήποτε άλλων ανταγωνιστικών προσφορών. Αυτό σημαίνει ότι η προσφορά σας είναι 450.000 $; Ή μήπως η προσφορά σας 401.000 $;
«Αυτή η υποθετική κατάσταση περιλαμβάνει μόνο δύο προσφορές», λέει ο Dickerson. «Φανταστείτε μια κατάσταση με πολλές προσφορές και πολλαπλές ρήτρες κλιμάκωσης. Θα μπορούσε να γίνει ακατάστατο, γρήγορα. "
Ο Ντίκσον δεν αντιτίθεται πλήρως στις ρήτρες κλιμάκωσης. Λέει ότι αυτός και η σύζυγός του χρησιμοποιούσαν ρήτρα κλιμάκωσης πριν από αρκετά χρόνια που λειτούργησε υπέρ τους. Υπήρχε μόνο μία άλλη προσφορά στο τραπέζι, και η τιμή αγοράς και οι όροι ήταν αρκετά παρόμοιοι.
Αλλά λέει όταν χρησιμοποιείτε μια ρήτρα κλιμάκωσης, βεβαιωθείτε ότι χρειάζεστε απόδειξη της επόμενης υψηλότερης ή καλύτερης προσφοράς.
Tazz Weatherly, μεσίτης και μεσίτης του Real Estate με το Tazz στο Boise, Idaho, προτείνει επίσης τη χρήση λεξιλόγιο που διασφαλίζει ότι ο πωλητής ή ο πράκτορας καταχώρισης δεν θα αποκαλύψει την τιμή προσφοράς σε ανταγωνιστές προσφορές.
