Τα δάνεια FHA είναι ένας δημοφιλής δρόμος ιδιοκτησίας σπιτιού για πολλούς αγοραστές για πρώτη φορά, επειδή τείνουν να έχουν χαμηλές επιλογές προκαταβολής και χαλαρές απαιτήσεις πιστωτικού αποτελέσματος. Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης, οι αρχικοί αγοραστές σπιτιού αποτελούνταν 83 τοις εκατό δανειοληπτών στεγαστικών δανείων FHA το 2019.
Αλλά υπάρχει μια απρόβλεπτη περίπτωση που οι αγοραστές για πρώτη φορά μπορεί να παραβλέψουν όταν είναι γεμάτοι τον ενθουσιασμό να αγοράσουν ένα σπίτι: Εάν βάζετε λιγότερο από 10 τοις εκατό ως προκαταβολή με δάνειο FHA, θα σας ζητηθεί να πληρώσετε την ασφάλεια στεγαστικών δανείων FHA για ολόκληρο το δάνειο όρος. Αντίθετα, με τα συμβατικά στεγαστικά δάνεια, οι πληρωμές της ιδιωτικής σας ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων (ή PMI) ακυρώνονται μόλις συγκεντρώσετε αρκετά κεφάλαια στο σπίτι σας. (Ένα γρήγορο αστάρι για τους άγνωστους: Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον δανειστή σας σε περίπτωση αθέτησης του στεγαστικού σας δανείου).
«Όταν βάζετε λιγότερο από 10 τοις εκατό κάτω από ένα δάνειο FHA, η μηνιαία πληρωμή ασφαλιστικής υποθήκης είναι παρόμοια με έναν γάμο: Είστε κολλημένοι με αυτό μέχρι να πάρετε ένα διαζύγιο », εξηγεί ο Holden Lewis, ειδικός στο σπίτι και στην υποθήκη NerdWallet. "Σε αυτήν την περίπτωση, το διαζύγιο του δανείου FHA σημαίνει αναχρηματοδότηση σε συμβατικό δάνειο."
Εάν είστε στην αγορά για ένα υποθήκη, γνωρίζοντας τους όρους ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων και πώς διαφέρει μεταξύ των δανείων FHA και των συμβατικών δανείων, θα σας βοηθήσει να συγκρίνετε προϊόντα δανείου και να προσδιορίσετε τι είναι καλύτερο για εσάς. Ανάλογα με τους όρους του δανείου σας, ετήσιο Ασφάλειες στεγαστικών δανείων σε δάνεια FHA μπορεί να κυμαίνεται από 0,45 τοις εκατό έως 1,05 τοις εκατό. Οι περισσότεροι δανειολήπτες που χρησιμοποιούν το πρόγραμμα δανείου FHA επιλέγουν τον 30ετή όρο αποπληρωμής και καταβάλλουν 3,5 τοις εκατό, πράγμα που σημαίνει ότι η πλειοψηφία πληρώνει ένα ετήσιο ασφάλιστρο 0,85%. Για παράδειγμα, σε ένα δάνειο 250.000 $, το μηνιαίο κόστος ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων θα κοστίσει σχεδόν 100 $ το μήνα.
Εάν έχετε ήδη ένα δάνειο FHA - και έχετε τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας - ίσως θέλετε Σκεφτείτε να αναχρηματοδοτήσετε, καθώς θα μπορούσατε ενδεχομένως να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές ενυπόθηκων δανείων χωρίς να πληρώνετε πλέον ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Αν ψάχνετε να ρίξετε τα ασφάλιστρα ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων σε δάνειο FHA, πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε ένα δάνειο εκτός FHA, εξηγεί ο Phil Georgiades, επικεφαλής κτηματομεσίτης με Κέντρα Δανείων της FedHome.
Υπάρχει μια εξαίρεση, ωστόσο, όσον αφορά την ακύρωση της ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων. Για δάνεια FHA που έκλεισαν μετά τον Δεκέμβριο 31, 2000, ή για τα οποία είχαν ζητηθεί πριν από τις 3 Ιουνίου 2013, τα ασφάλιστρα ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων μπορούν να ακυρωθούν μόλις ο δανειολήπτης φτάσει το 78% της αναλογίας δανείου προς αξία, εξηγεί ο Georgiades. Τα δάνεια FHA που ζητήθηκαν μετά τον Ιούνιο του 2013 απαιτούν από αυτούς που έχουν προκαταβολή κάτω του 10 τοις εκατό να αναχρηματοδοτήσουν αργότερα εάν ήθελαν να ακυρώσουν την ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων.
Για όσους πραγματοποίησαν προκαταβολή άνω του 10%, απαιτείται μόνο να έχουν ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων για τα πρώτα 11 χρόνια του δανείου, λέει ο Γεωργιάδης.
Φυσικά, η επιλογή χαμηλής προκαταβολής των δανείων FHA είναι ισοπαλία για πολλούς αγοραστές σπιτιού, ειδικά για αυτούς που είναι εισέρχονται στην αγορά κατοικιών για πρώτη φορά και δεν έχουν ίδια κεφάλαια από προηγούμενη πώληση σπιτιού για να τεθεί σε πτώση πληρωμή. Με τα δάνεια FHA, η προκαταβολή μπορεί να είναι τόσο χαμηλή όσο 3,5 τοις εκατό, αν έχετε πιστωτικό αποτέλεσμα είναι τουλάχιστον 580.
Σύμφωνα με ένα κανω ΑΝΑΦΟΡΑ από την National Realtors Association, η μέση προκαταβολή στα σπίτια το 2019 για όλους τους αγοραστές ήταν 12%. Για τους αγοραστές για πρώτη φορά, ήταν 6 τοις εκατό. Το ένα τέταρτο των αγοραστών σπιτιού για πρώτη φορά χρησιμοποίησαν ένα δάνειο FHA για να αγοράσουν τα σπίτια τους, πιθανόν να επωφεληθούν από τα προγράμματα χαμηλής προκαταβολής, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors.