Όταν ο σύζυγός μου και οι φιλοξενούμενοι ιδιοκτήτες που βρισκόμαστε, ανακαλύψαμε ότι θα μπορούσαμε να πάρουμε ένα δάνειο FHA για να καλύψουμε την αγορά ενός διπλού, τριπλού ή τετράπλευρου, νομίζαμε ότι τα βρήκαμε όλα. Αλλά τέσσερις μήνες και δώδεκα προσφορές αργότερα, βρίσκουμε ακόμα εκπλήξεις δεξιά και αριστερά. Εδώ είναι αυτό που θα θέλαμε να γνωρίζαμε προτού πλοηγηθείτε στην λιγότερο ενημερωμένη, πολυ-οικογενειακή αναζήτηση κατοικίας υψηλού κινδύνου.
Ανατρέξτε στους νόμους ιδιοκτητών / ενοικιαστή στην περιοχή σας πριν ξεκινήσετε αυτό το ταξίδι! Κάθε κράτος και πόλη έχει τις δικές του ιδιορρυθμίες και μπορεί να διαπιστώσετε ότι είναι καλύτερο να βρίσκεστε στην πόλη ή σε κάποιο προάστιο. Για παράδειγμα, το Δήμο του Λος Άντζελες έχει πολύ αυστηρούς νόμους για τον έλεγχο των ενοικίων, αλλά οι γειτονικές πόλεις Beverly Hills, Culver City, Glendale και Pasadena δίνουν στους ιδιοκτήτες περισσότερα δικαιώματα. Όταν ελπίζετε να ζήσετε μόνοι σας σε μια από τις μονάδες, αν αυτή η μονάδα δεν είναι κενή τη στιγμή της είναι σημαντικό να γνωρίζετε ποια είναι τα δικαιώματά σας ως ιδιοκτήτες και ποια είναι τα δικαιώματα του μισθωτή (ών) είναι. Στις περισσότερες περιπτώσεις η μίσθωση τους συνεχίζεται μετά την πώληση, και αν θέλετε να καταλάβετε μια μονάδα θα πρέπει να ακολουθήστε ορισμένες διαδικασίες που μπορεί να διαρκέσουν έως και 90 ημέρες, αν και το δάνειό σας μπορεί να απαιτήσει την κατοχή μέσα σε 60 ημέρες. Έπρεπε να περάσουμε σε ένα ακίνητο που αγαπούσαμε πραγματικά επειδή δεν μπορούσαμε να καταλάβουμε νόμιμα τη μονάδα που μας άρεσε καλύτερα. Στις περισσότερες περιοχές, ένας ιδιοκτήτης ζωντανής ιδιοκτησίας έχει περισσότερα δικαιώματα από έναν απασχολημένο, αλλά υπάρχουν πολλά που πρέπει να μάθουμε.
Υπάρχουν δύο αγορές στέγασης - μία για τους κατόχους ιδιοκτησίας και μία για ιδιοκτήτες απουσιών ή επενδυτών. Ένα ζευγάρι ψώνια για μια μονοκατοικία μπορεί να δει μια duplex που τους αρέσει και να μιλήσουν σε αυτό, ώστε να έχουν ένα χώρο γραφείου ή ένα μέρος για γηράσκοντες γονείς. Όμως, η αγορά για ένα τετράπλευρο, για παράδειγμα, χαρακτηρίζει σχεδόν αποκλειστικά έναν διαφορετικό τύπο αγοραστή - έναν επενδυτή που δεν χρειάζεται να οραματίζεται να μετατρέψει το κτίριο σε σπίτι.
Λόγω αυτής της διχοτόμησης της αγοράς πολλών οικογενειών, ενώ οι καταχωρήσεις διπλής όψης μοιάζουν περισσότερο με λίστες μονοκατοικιών (με πολλές εικόνες, καθαροί χώροι και πολλές πληροφορίες για να σας ενθουσιάσουν), οι διαφημίσεις που απευθύνονται στους επενδυτές είναι συχνά αρκετά αραιός. Συχνά θα περιλαμβάνουν μόνο μία φωτογραφία (τραβηγμένη από την οδός της Google όχι λιγότερο) και την πιο σύντομη περιγραφή. Μην κάνετε λάθος: Αυτό είναι όπου ζουν οι διαπραγματεύσεις. Στην αγορά επενδυτών η απόδοση της επένδυσης (ROI) είναι βασιλιάς και τα συναισθήματα δεν επηρεάζουν την τιμή.
Μπήκαμε στην παγίδα της συναισθηματικής λήψης αποφάσεων, αφού αποφασίσαμε να αγοράσουμε ένα τριπλό σε μια μεγάλη γειτονιά. Η προσφορά μας έγινε αποδεκτή, μόνο για να διαπιστώσουμε ότι η τράπεζά μας (που είχαμε εγκριθεί εκ των προτέρων) δεν θα χρηματοδοτούσε την αγορά. Γιατί όχι? Χρησιμοποιήσαμε ένα δάνειο FHA, το οποίο απαιτούσε την ύπαρξη δυνητικών τριπλάκων ή τετραπλάκων από την πρώτη μέρα. Αυτό σημαίνει ότι το ενοίκιο που εισπράττεται από τις μισθωμένες μονάδες συν την αγοραία αξία της μονάδας μας έπρεπε να καλύψει την υποθήκη με λίγο χώρο για την περιστασιακή κενή θέση. Ήταν ένα σοκ στο σύστημα να συνειδητοποιήσει ότι ακόμα κι αν μπορούσαμε να μιλήσουμε για να βάλουμε περισσότερα χρήματα σε ένα ακίνητο που αγαπούσαμε, ο υπόλοιπος κόσμος απλά δεν θα το δει με τον ίδιο τρόπο. Με τον τρόπο που το βλέπουν, αν δεν πληρώσετε το δάνειό σας, θα είναι κύριος του ακινήτου και θέλουν να βεβαιωθούν ότι δεν χάνουν χρήματα σε αυτό - δύο φορές, τεχνικά - θα έπρεπε να συμβεί αυτό.
Οι μισθωτές έχουν το δικαίωμα να απολαμβάνουν ήσυχα το χώρο τους, ακόμη και αν είναι προς πώληση. Μεταξύ των κατεχομένων μονάδων και των απουσιωμένων ιδιοκτητών, θα είστε τυχεροί που θα δείτε μια μόνο μονάδα πριν κάνετε μια προσφορά. Συνταχτείτε με την ιδέα να βάζετε προσφορές γνωρίζοντας ότι μόλις δείτε μέσα σας πολύ καλά μπορεί να τους τραβήξει. Ο πωλητής το γνωρίζει πολύ και θα σας δώσει χρόνο να ρίξετε μια ματιά γύρω σας (καθώς και να πάρετε επιθεωρήσεις, όπως ακριβώς και κάθε άλλη ιδιοκτησία) προτού απαιτήσετε σοβαρά χρήματα.
Γιατί να αφήσουμε ένα καλό πράγμα, έτσι; Τα περισσότερα ακίνητα που είδαμε ήταν στην αγορά, επειδή τα χρήματα δεν δούλευαν πλέον για τον ιδιοκτήτη. Η πιο συνηθισμένη κατάσταση ήταν ένας ιδιοκτήτης που δεν αύξησε το ενοίκιο για αρκετά χρόνια τρέξιμο-τελικά εύρεση οι ίδιοι χωρίς την ταμειακή ροή για να συμβαδίσει με τις επισκευές, και οι ενοικιαστές που θέλουν να κρεμαστούν σε μια καλή συμφωνία δεν έχει σημασία τι. Προετοιμαστείτε να αντιμετωπίσετε την αναβαλλόμενη συντήρηση, οι ενοικιαστές πληρώνουν πολύ χαμηλότερα από τα ενοίκια της αγοράς ή και τα δύο και προσαρμόστε ανάλογα την τιμή προσφοράς σας.