Καλή νέα πρώτα: Είναι πραγματικά δυνατό να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στο Μανχάταν για κάτω από $ 300.000 περίπου. (Ναι, ένα πραγματικό διαμέρισμα - όχι ένα ντουλάπι! Και ναι, αγοράστε με δική σας, όχι ενοικιάστε!) Κάθε τόσο, μια μονάδα co-op της Housing Development Corporation Corporation (HDFC) χτυπά την αγορά, παρέχοντας μια σπάνια και οικονομικά προσιτή επιλογή για μελλοντικούς αγοραστές κατοικιών.
Αλλά οι αποθαρρυντικές ειδήσεις; Όχι μόνο είναι αρκετά σπάνιες, αυτές οι συμφωνίες για ακίνητα είναι επίσης ένα κομμάτι της αλίευσης-22: Για να αγοράσετε ένα, πρέπει να έχετε έναν ετήσιο μισθό κάτω από ένα ορισμένο όριο, αλλά πρέπει επίσης να έχετε σημαντικά μετρητά για τις προκαταβολές (και σε ορισμένες περιπτώσεις, για ολόκληρη την τιμή αγοράς). Αυτό περιορίζει σημαντικά την ομάδα των κυνηγών που μπορούν να αγοράσουν αυτό το είδος co-op. Σε σπάνιες περιπτώσεις, οι άνθρωποι σώζουν. Πολλές φορές, όμως, είναι άνθρωποι (σκέφτονται πρόσφατα βαθμούς κολλεγίων) με ένα μέτριο μισθό που έρχονται σε μια κληρονομιά ή να πάρετε οικονομική ώθηση από τις οικογένειές τους, ή συνταξιούχους χωρίς μηνιαίο εισόδημα αλλά πολλά χρήματα σε αποθεματικά. Στεναγμός.
Οι συνεταιρισμοί HDFC της Νέας Υόρκης εμφανίστηκαν τη δεκαετία του 1970 όταν, κατά τη διάρκεια μιας οικονομικής ύφεσης, οι ιδιοκτήτες άρχισαν να εγκαταλείπουν τα κτίριά τους. Τα κτίρια μετατράπηκαν σε κατοίκους για να διαχειριστούν. Ξεκίνησε ως πείραμα, αλλά από τότε έχει εξελιχθεί σε έναν εξειδικευμένο τρόπο για τους New Yorkers με χαμηλό έως μεσαίο εισόδημα να αγοράζουν σπίτια.
Οι μονάδες είναι συνήθως κατώτερες της αγοραίας αξίας, πράγμα που σημαίνει ότι η υποθήκη σας θα κοστίσει λιγότερο από την ενοικίαση μιας μονάδας παρόμοιου μεγέθους, εξηγεί ο Eugene Gamble, επενδυτής ακινήτων και ανώτερος συνεργάτης Ακίνητα Whisperers, μια εταιρεία επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων.
Εκτός από το γεγονός ότι βρίσκονται σε πιο προσιτή τιμή, οι συνεταιρισμοί HDFC είναι συχνά μέρη με ισχυρή αίσθηση κοινότητας, λέει Μόλυ Φράνκλιν, ένας κτηματομεσίτης με CitiHabitats ακίνητη περιουσία.
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές είναι αν πληρούν τις προϋποθέσεις για το ανώτατο όριο εισοδήματος του κτιρίου και πρέπει να είναι σε θέση να επιδείξουν αυτούς τους αριθμούς σε φορολογικές δηλώσεις αξίας δύο ετών, λέει ο Franklin. Δεν υπάρχει καθολικό ανώτατο όριο εισοδήματος και οι τύποι για τον καθορισμό των ανώτατων ορίων εισοδήματος ποικίλλουν ανάλογα με τους συνεταιρισμούς. Η Hauseit, μια εταιρεία "προς πώληση από τον ιδιοκτήτη" στη Νέα Υόρκη, συνέταξε ένα οδηγός δειγμάτων για τον υπολογισμό των κατευθυντήριων γραμμών σχετικά Μπορείτε επίσης να ελέγξετε a εφαρμογή δείγματος, η οποία συνήθως ζητά πληροφορίες τραπεζικών λογαριασμών, προσωπικές αναφορές και μια εξήγηση για το λόγο που θέλετε να ζήσετε στο κτίριο.
Lucas Callejas, ένας κτηματομεσίτης με Triplemint ακινήτων στη Νέα Υόρκη, λέει ότι είναι σημαντικό για τους αγοραστές να εξετάσουν εάν έχουν προγραμματισμένα μπόνους ή αυξήσεις έρχονται. Εάν ναι, ίσως αξίζει να ζητήσετε από την εταιρεία σας να σας καθυστερήσει εάν είστε κοντά στο ανώτατο όριο εισοδήματος.
"Ορισμένα κτίρια, ανάλογα με το πρόγραμμα, δεν θα επιτρέψουν ένα δολάριο πάνω από το καπάκι", εξηγεί. Άλλοι μπορεί να έχουν κάποιο δωμάτιο wiggle με μικρή ευελιξία.
Στα κτίρια με κατώτατα εισοδήματα, οι συνταξιούχοι με ισχυρά οικονομικά αλλά χαμηλά εισοδήματα, καθώς και τα δώρα που αγοράζει για τα παιδιά των ενηλίκων που κυβερνούν το παιχνίδι, εξηγεί ο Franklin, επειδή πολλές από αυτές τις αγορές είναι μετρητά συμφωνίες.
"Πολλές [μονάδες] πηγαίνουν σε ανθρώπους που μπορεί να έχουν γονείς ή παππούδες με σημαντικά ταμειακά περιουσιακά στοιχεία ή ανθρώπους που άφησαν θέσεις εργασίας υψηλής αμοιβής και τώρα εργάζονται σε τομείς όπου κάνουν λιγότερα, αλλά βρίσκουν πιο ανταμείβοντας, "Franklin λέει.
"Οι άνθρωποι αισθάνονται νευρικοί ότι το κτίριο θα απαιτήσει να μην κερδίζετε ποτέ περισσότερο από το ανώτατο όριο του εισοδήματος μετά την αγορά", λέει. "Το κτίριο δεν πρόκειται να παρακολουθεί το εισόδημά σας για πάντα και η ιδιοκτησιακή μίσθωση δεν πρόκειται να εξαρθρωθεί από τα χέρια σας αν έχετε μια μεγάλη προώθηση ένα χρόνο μετά την αγορά."
Ένα ακόμη κολλώδες σημείο: Οι αγοραστές πρέπει να μάθουν εάν το κτίριο έχει εγκριθεί για υποθήκες, λέει ο Franklin. "Ορισμένα κτίρια δεν έχουν ισχυρή οικονομική υγεία, επομένως οι τράπεζες είναι απίθανο να δάνουν χρήματα", επισημαίνει.
Συνήθως, οι HDFC απαιτούν κάπως χαμηλή προκαταβολή 10%, εξηγεί Ντέμπρα Μπέχτελ, καθηγητής στο Brooklyn Law School που διδάσκει κλινική εστιασμένη στο HDFC. αλλά ορισμένες "καυτές" γειτονιές απαιτούν όλα τα μετρητά.
Οι αγοραστές δεν πρέπει να περιμένουν να κάνουν πολλά χρήματα από ένα HDFC. Ναι, παρόλο που έχετε τη δυνατότητα να έχετε μεγαλύτερο εισόδημα μόλις αγοράσετε το διαμέρισμα, ο επόμενος κάτοικος αγοραστή πιθανότατα θα πρέπει να κάνει κάτω από το ανώτατο όριο εισοδήματος κατά την αγορά. Όλα αυτά όμως εξαρτώνται από τους κανόνες του κτιρίου σας.
"Η τιμή μεταπώλησης δεν είναι περιορισμένη, αλλά η κατανόηση ότι το ανώτατο όριο του εισοδήματος θα καθορίζει πόσο μπορεί να είσαι στη μεταπώλησή σου είναι πολύ σημαντικό για τη διαχείριση των προσδοκιών", λέει ο Franklin.
Επιπρόσθετα, οι φόροι (ή τα τέλη μεταφοράς που καταβάλλονται στο κτίριο για τη διατήρηση αποθεμάτων όταν πουλάτε) είναι συνήθως υψηλά για να αποτρέψουν τα γρήγορα πλούσια προγράμματα.
"Πάντα βεβαιώνω ότι οι αγοραστές μου γνωρίζουν ότι αυτή είναι μια πραγματικά κατάλληλη επιλογή για κάποιον που χρησιμοποιεί το διαμέρισμα ως η πρωταρχική τους κατοικία ως HDFCs δεν επιτρέπει στους ανθρώπους να αγοράζουν για pied-à-terre και έχουν αυστηρές πολιτικές υπενοικίας " εξηγεί Shelly Place, ένας πράκτορας Triplemint.
Πολλοί HDFCs απαιτούν δαπανηρές ανακαινίσεις για να τους φέρουν σε λογικό επίπεδο διαβίωσης και έτσι είναι πιθανό ότι τα έξοδά σας από το τσέπη θα είναι υψηλότερα από πολλές εναλλακτικές λύσεις "turn-key", εξηγεί η Gamble.
Οι μονάδες HDFC έχουν σχεδιαστεί για άτομα με χαμηλό έως μεσαίο εισόδημα και ως εκ τούτου έχουν γενικά χαμηλά τέλη συντήρησης, Ιδιοκτήτες Whisperers»Λέει ο Gamble. Ωστόσο, τα τέλη αυτά επιβαρύνονται με κόστος: Τα χαμηλά τέλη συντήρησης σημαίνουν λιγότερα ρευστά περιουσιακά στοιχεία του κτιρίου για επισκευές και επομένως το κτίριο μπορεί να είναι επιρρεπές σε θέματα ασφάλειας ή συντήρησης.
Και ενώ αυτό ισχύει για ορισμένα κτίρια, υπάρχει ένα είδος αναγέννησης που συμβαίνει με τα HDFC του Μανχάταν. Μια εισροή πρόσφατων πωλήσεων HDFC σημαίνει ότι τα κτίρια έχουν περισσότερα στο ταμείο τους. πολλοί παίρνουν τις απαιτούμενες αναβαθμίσεις και ανοίγουν για χρηματοδότηση, επίσης, λέει ο Franklin.