Η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι μικρή εργασία. Υπάρχουν τεράστιες αποφάσεις για να κάνετε: Ψάχνετε για ένα το κλειδί στο χέρι ή το επάνω μέρος? Είναι η μεγαλύτερη μετακίνηση που αξίζει τις αποταμιεύσεις; Υπάρχουν επίσης ατέλειωτοι αριθμοί για την κρίση: Πώς συγκρίνεται ένα σταθερό επιτόκιο με ένα ρυθμιζόμενο επιτόκιο; Πόσα πραγματικά θα πληρώσετε σε αυτό το σπίτι των $ 200.000; Και όταν υπολογίζετε όλα αυτά έξω, είναι πολύ πιθανό να συναντήσετε κάποια νέα ορολογία για να αποκρυπτογραφήσετε.
Ένας από τους πιο συνηθισμένους όρους που μπορεί να αντιμετωπίσετε κατά την αναζήτησή σας είναι αυτό που ονομάζεται "λειτουργική απαξίωση". Για παράδειγμα, ο realtor σας μπορεί να αναφέρεται σε ένα λιγότερο από το τέλειο σπίτι σε ένα μεγάλη τιμή ως "λειτουργικά παρωχημένη". Γνωρίζετε ποια λειτουργικά μέσα και ξέρετε τι παρωχημένη σημαίνει, αλλά τι σημαίνει για εσάς, τον αγοραστή του σπιτιού και το πιθανό μέλλον πωλητής? Εδώ, όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ενός λειτουργικά παρωχημένου σπιτιού, έχουν νόημα για εσάς.
Ο όρος λειτουργική απαξίωση έχει μερικές διαφορετικές εφαρμογές ανάλογα με τη βιομηχανία, αλλά στο το ακίνητο αναφέρεται σε απώλεια αξίας ακινήτου λόγω του στυλ, του χώρου ή ενός συγκεκριμένου σχεδιασμού χαρακτηριστικό. Βασικά, λειτουργικά ξεπερασμένα σπίτια έχουν είτε πάρα πολλά είτε πολύ λίγα σε σχέση με άλλα σπίτια στην περιοχή και στην αγορά.
Για παράδειγμα, ας πούμε ότι βλέπετε ένα παλιό σπίτι με δύο υπνοδωμάτια και ένα μπάνιο σε μια γειτονιά γεμάτη από ολοκαίνουργια σπίτια με τρία υπνοδωμάτια και δύο μπάνια. Το σπίτι στο οποίο κοιτάζετε θα θεωρείται "λειτουργικά παρωχημένο" επειδή αν και θα μπορούσατε να ζήσετε ακόμα σπίτι, οι περισσότεροι άνθρωποι δεν θέλουν, επειδή μπορούν να πάρουν ένα σπίτι υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή για μόνο ένα μικρό ασφάλιστρο. Αυτός ο τύπος λειτουργικής απαξίωσης ονομάζεται έλλειψη γιατί υπάρχει κάποιο χαρακτηριστικό ή παράγοντας που κάνει το σπίτι ανεπαρκές σε σύγκριση με άλλα σπίτια γύρω από το ξενοδοχείο.
Η λειτουργική απαξίωση μπορεί να λειτουργήσει και με τον άλλο τρόπο. Ένα μεγάλο, νέο σπίτι σε μια γειτονιά μικρών, παλαιών κατοικιών θα θεωρείται επίσης λειτουργικά απαρχαιωμένο λόγω της υψηλής ποιότητάς του σε σύγκριση με την υπόλοιπη γειτονιά. Αυτός ο τύπος καλείται superadequacy (επίσης αναφέρεται ως υπερβολική βελτίωση), δεδομένου ότι οι χαμηλότερες τιμές ιδιοκτησίας στη γειτονιά σημαίνουν ότι οι άνθρωποι δεν θα θέλουν να πληρώσουν την πλήρη τιμή για αυτά που αξίζουν αυτά τα χαρακτηριστικά.
Εκτός από το συνολικό σπίτι και την τοποθεσία, η λειτουργική απαξίωση μπορεί επίσης να αναφέρεται σε μεμονωμένα χαρακτηριστικά σχεδιασμού. Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού ζωγραφίζει όλα τα ντουλάπια ελιάς πράσινο ή χτίζει μια πισίνα στην μπροστινή αυλή, πιθανότητες, οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές θα απενεργοποιηθούν από αυτά τα χαρακτηριστικά, καθιστώντας έτσι το σπίτι λειτουργικά απαρχαιωμένος.
Με λίγα λόγια, ενώ λειτουργικά ξεπερασμένα σπίτια είναι πλήρως λειτουργικά, καθίστανται ξεπερασμένα από οικονομική άποψη. Κάποιος θα πρέπει να συμβιβαστεί όταν αγοράζει ένα λειτουργικά ξεπερασμένο σπίτι, είτε πρόκειται για τον αγοραστή μέσω ανεπάρκειας (τυχόν αναβαθμίσεις θα πρέπει να βγαίνουν από την τσέπη τους) ή ο πωλητής μέσω superadequacy (συχνά θα πρέπει να συμβιβαστούν στην τιμή πώλησης μόνο για να το βγάλουν από το αγορά).
Όταν πρόκειται για την εκτίμηση ενός λειτουργικά παρωχημένου σπιτιού, υπάρχει ένας πρωταρχικός παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη: Είναι η παλαίωση που μπορεί να θεραπευτεί ή να θεραπευτεί; Με άλλα λόγια, μπορεί η λειτουργική απαξίωση να καθοριστεί εύκολα;
Ανίατη απαξίωση συμβαίνει όταν κοστίζει περισσότερο για να διορθώσει το πρόβλημα τότε θα αξίζει από την άποψη της αύξησης της αξίας της περιουσίας. Για παράδειγμα, εάν ένα σπίτι είναι εξαιρετικά μικρό και ξεπερασμένο σε σύγκριση με την υπόλοιπη γειτονιά, τότε θα θεωρείται ανίατο επειδή απαιτούνται βαριές ανακατασκευές για να αυξηθεί η αξία του (και μπορεί να κοστίζουν περισσότερα από τα χρήματα που θα έφερναν πίσω πότε) μεταπώληση).
Αφ 'ετέρου, αχρησιμοποίητη αχρηστία συμβαίνει όταν το κόστος για να διορθώσετε κάτι είναι τόσο εύκολο και οικονομικό. Ρωτήστε τον εαυτό σας: αξίζει τον κόπο; Εάν είναι τα ντουλάπια κουζίνας με πράσινο χρώμα που στρέφουν τους αγοραστές μακριά, ένα απλό κουτί λευκό χρώμα αποδεικνύεται ότι αξίζει περισσότερο από το κόστος.
Παρόλο που φαίνεται ότι ένα λειτουργικά παρωχημένο σπίτι έρχεται με επιπλοκές, θυμηθείτε, μπορεί να είναι προς το συμφέρον σας να του δώσετε μια δεύτερη ματιά. "Εάν το σπίτι με μόνο ένα μπάνιο ή το λιγότερο από το ιδανικό σχήμα είναι αυτό που σας μεταφέρει στη γειτονιά των ονείρων σας χωρίς να χτυπάτε τον προϋπολογισμό σας, τότε αξίζει να το εξετάσετε", λέει Χόλι Χιουζ, έναν κτηματομεσίτη στο Ώστιν του Τέξας. Πολλές φορές, λειτουργικά παρωχημένα σπίτια καθίστανται στην αγορά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από τον μέσο όρο της γειτονιάς - που σημαίνει ότι ο αγοραστής βρίσκεται σε εξαιρετικό μέρος για να διαπραγματευτεί. Ωστόσο, μείνετε μακριά από τα μεγάλα ανίατα θέματα, όπως τα σπίτια με ακατάστατα θεμέλια και άλλα χαρακτηριστικά του παλιού σχολείου όπως τα σηπτικά συστήματα.
"Εάν είναι πολύ μεγάλο θέμα, οι τράπεζες δεν θα δανείζουν σε αυτό", προσθέτει ο Hughes.
Με άλλα λόγια, εάν ένα κατά τα άλλα φανταστικό σπίτι είναι λειτουργικά απαρχαιωμένο, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι δεν μπορεί να είναι το σπίτι των ονείρων σας. Απλά έχετε έναν επιπλέον παράγοντα για να ζυγίζετε πριν κάνετε την τελική απόφαση. Καλή τύχη!