Το "The Big Short" είναι μια ταινία για την οικονομική κατάρρευση του 2008 που πυροδότησε μια σούπερ ασταθής αγορά κατοικίας. Σε αυτό, ο Ryan Gosling αφηγείται πώς οι τράπεζες ανεύθυναν και απροσδόκητα έδωσαν δάνεια σε ανθρώπους που σίγουρα δεν έπρεπε να έχουν τα προσόντα για να αγοράσουν σπίτια. Οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων δεν ενόχλησαν να βεβαιώσουν ότι οι αγοραστές θα ήταν σε θέση να πληρώσουν τα ενυπόθηκα δάνεια, επειδή εκείνοι οι τραπεζίτες παρτίδα από τα χρήματα που πωλούν ακίνητα σε λίγο πολύ.
Πιθανότατα έβγαλα τη φούσκα του σπιτιού λίγο υπερβολικά, αλλά το θέμα είναι ότι το "The Big Short" μου έμαθε ότι δεν θα ήταν ποτέ εύκολο να αγοράσεις ένα σπιτικό post-Great Recession.
Για να αγοράσει ένα σπίτι, όλα τα αστέρια χρήματα πρέπει να ευθυγραμμιστούν. Πρέπει να έχετε αποθηκεύσει μετρητά για εκκίνηση. Όπως και πολλά. Πρέπει να αποδείξετε ότι θα είστε σε θέση να πληρώσετε μια υποθήκη κάθε μήνα, έτσι ώστε να σημαίνει απόδειξη του εισοδήματος.
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς ενός σπιτιού, θα πρέπει να στείλετε κυριολεκτικά κάθε είδους οικονομική δουλειά σας έχετε, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζικών σας δηλώσεων, φορολογικών δηλώσεων, οποιωνδήποτε χρεών έχετε, μαζί με όλους τους λογαριασμούς ταμιευτηρίου σας, συμπεριλαμβανομένου
401γρ. Ο αξιωματικός δανείου σας πρέπει να γνωρίζει ότι είστε οικονομικά σε θέση να αγοράσετε ένα σπίτι για να πάρει ακόμη και προ-εγκριθεί για να το πράξει, το οποίο έχει νόημα.Πιθανότατα θα δανειστείτε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια από έναν δανειστή και θα το κάνουν πρέπει να ξέρετε ότι θα τους πληρώσετε πίσω (επιστρέφοντας στο "The Big Short", κανείς δεν θέλει το 2008 να συμβεί παντού πάλι). Αλλά τι γίνεται αν έχετε κακή πίστωση;
ΕΝΑ κακό πιστωτικό αποτέλεσμα δεν είναι τόσο δύσκολο να φτάσουμε. Μερικές πληρωμές με πιστωτικές κάρτες που χάσατε και το σκορ σας θα ξεπεράσει εύκολα (οι χαμένες πληρωμές παραμένουν στην πιστωτική σας κάρτα έως και επτά έτη) και θα μπορούσε να παραμείνει για λίγο, ειδικά αν έχετε σημαντικό ποσό χρέους ή υψηλό ποσό πίστωσης πληροφορίες.
Τι είναι κακό πιστωτικό αποτέλεσμα ακριβώς; Το 300-629 θεωρείται "κακό", το 630-689 είναι "δίκαιο", το 690-719 είναι "καλό" και το 720-850 είναι "άριστο." Έτσι, τι ακριβώς κάνετε αν βρίσκεστε στο "κακό"
Ενώ εξαρτάται από την αγορά και τι είδους δάνειο που παίρνετε έξω, πρέπει να έχετε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 580 (για να πάρει ένα δάνειο FHA - περισσότερο σε αυτό σε λίγο). Εάν θέλετε να πάρετε ένα συμβατικό δάνειο, τότε θα χρειαστείτε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 620.
Σύμφωνα με εμπειρογνώμονες ακινήτων, εξαρτάται από την κατάστασή σας. Η κακή πίστωση σίγουρα δεν θα καταστήσει ευκολότερη την αγορά ενός σπιτιού, αλλά δεν είναι πάντα ένας διακανονισμός των διαπραγματεύσεων.
Louis Adler, συνιδρυτής της REAL Νέας Υόρκης, συμβουλεύει ότι ακόμα και με κακή πίστωση, μπορείτε να δείξετε στον δανειστή ότι είστε σοβαροί. Ο Adler λέει στο Apartment Therapy: "Όταν ασχολείσαι με την προσπάθεια να αγοράσεις ένα σπίτι με κακή πίστωση, το πρώτο πράγμα που έχω θα συμβούλευε είναι να ξεκινήσετε την εξοικονόμηση για μια προκαταβολή, καθώς αυτό δείχνει ότι οι δανειστές είστε σοβαροί για την αγορά ενός σπιτιού. "
Προσθέτει: "Εάν έχετε ένα κακό πιστωτικό αποτέλεσμα, ίσως χρειαστεί να βγάλετε μια μεγαλύτερη προκαταβολή, καθώς θα μπορούσε να σας βοηθήσει να πάρετε ένα καλύτερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων".
Ωστόσο, ένα χαμηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα σημαίνει ότι πιθανότατα θα πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο για την υποθήκη σας. Η Beatrice de Jong, εμπειρογνωμόνων για τις τάσεις των καταναλωτών στην Opendoor, λέει στο Apartment Therapy ότι "είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι η πληρωμή ενός υψηλότερου επιτοκίου θα σημαίνει ότι ο μηνιαίος λογαριασμός υποθηκών σας είναι υψηλότερος. Αυτό μπορεί να σημαίνει ότι σε τελική ανάλυση, θα πληρείτε τις προϋποθέσεις για να αντέξετε οικονομικά λιγότερο από κάποιον με χαμηλότερο επιτόκιο ».
Οι δανειστές θα θέλουν συνήθως μια προκαταβολή 20%, ανεξάρτητα από το ποιο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας - αν μπορείτε να φτάσετε περισσότερο από 20 τοις εκατό, οι πιθανότητες θα είναι περισσότερο υπέρ σας. Μεσίτης Bill Kowalczuk στο Warburg Realty λέει: "Όσο περισσότερα χρήματα θέλετε να καταθέσετε, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα απόκτησης αυτού του δανείου. Με περισσότερα χρήματα κάτω, ο δανειστής γνωρίζει ότι είναι λιγότερο πιθανό να αποχωρήσετε γιατί έχετε μεγαλύτερο μερίδιο στην ιδιοκτησία. "
Ανάλογα με το δάνειο, ίσως είστε σε θέση να αγοράσετε ένα σπίτι με κακή πίστωση και 20 τοις εκατό προκαταβολή - αλλά πιθανότατα θα πρέπει να πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο.
Η σύντομη απάντηση; Είναι πιθανότατα δεν είναι δυνατό να αγοράσετε σπίτι με κακή πίστωση και χωρίς χρήματα κάτω. Kowalczuk αναφέρει, "Αγοράζοντας ένα σπίτι με κακή πίστωση και χωρίς χρήματα κάτω δεν θα ήταν δυνατή σήμερα. Η χρηματοπιστωτική / στεγαστική κρίση του 2008 έχει περάσει πολύ και ο δανειστής δεν επιθυμεί να επιστρέψει εκεί. "
Μια εργασία υψηλής πληρωμής δεν σημαίνει ότι ένας δανειστής θα κλείσει τα μάτια για το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Αυτό όμως σημαίνει αυτό μπορείτε να εργαστείτε για το πιστωτικό αποτέλεσμά σας λίγο πιο γρήγορα. Ο Adler δηλώνει: "Αν έχετε κακή πίστωση αλλά καλό εισόδημα, είναι καλύτερο να ξεκινήσετε την ανοικοδόμηση της πίστωσής σας, δηλαδή να πληρώσετε έγκαιρα όλους τους λογαριασμούς σας και να πληρώσετε οποιοδήποτε χρέος. Αυτό θα σας δώσει ένα πιο θετικό πιστωτικό ιστορικό για εσάς. "
Ενα FHA (Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης) δάνειο είναι το καλύτερο πρόγραμμα για όσους έχουν κακή πίστωση. Αυτή είναι μια υποθήκη που υποστηρίζεται και ασφαλίζεται από την κυβέρνηση. Πολλοί πρωτογενείς αγοραστές αγοράζουν δάνεια FHA επειδή πολλοί δεν είναι σε θέση να προσφέρουν προκαταβολή 20%. Με ένα δάνειο FHA, οι δυνητικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να δανειστούν μέχρι και 96,5 τοις εκατό της αξίας του σπιτιού, επιτρέποντας στον αγοραστή να μειώσει μόνο το 3,5 τοις εκατό.
Το χαμηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα που μπορείτε να έχετε για να δικαιούστε ένα δάνειο FHA είναι 500 - αλλά δεν θα έχετε το ίδιο είδος χαμηλού πλεονεκτήματος πληρωμής που οι δανειολήπτες με υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα κάνουν. Θα χρειαστείτε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 580 για να μειώσετε μόνο το 3,5%. Με ένα πιστωτικό αποτέλεσμα μεταξύ 500-579, θα πρέπει ακόμα να καταλήξουμε σε μια προκαταβολή 10% κάτω.
Προφανώς δεν υπάρχει ένα τέτοιο πράγμα όπως ένα δωρεάν γεύμα (ευχαριστώ, τάξη οικονομικών τάξεων του γυμνασίου): Αν βγεις ένα FHA δάνειο, πρέπει να πληρώσετε ένα ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών, το οποίο από το 2019 είναι 1,75 τοις εκατό του δανείου ποσό.
Εάν είστε ένας πρώτος ιδιοκτήτης σπιτιού με κακή πίστωση, η καλύτερη διαδρομή που μπορείτε να πάρετε ψάχνει για ένα δάνειο FHA, το οποίο είναι που έχουν σχεδιαστεί για τους πρώτους αγοραστές, τους ανθρώπους που δεν είναι σε θέση να κάνουν μια προκαταβολή 20% και εκείνους με κακή πίστωση βαθμολογίες.
Αλλά όπως αναφέρθηκε παραπάνω, θα χρειαστεί (στο ελάχιστο) ένα 500 πιστωτικό αποτέλεσμα για να πάρει όποιος Επιδόματα δανείου FHA. Αν όμως είστε πρώτος οικογενειακός αγοραστής με κακή πίστωση και υψηλόμισθη δουλειά, ίσως θελήσετε να εξετάσετε και τα δύο καθορίζοντας το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, ή να θέσετε κάτω μια υψηλότερη κάτω πληρωμή-αν μπορείτε.
Το πρόγραμμα Hope for Homeowners ήταν ένα είδος προγράμματος αναχρηματοδότησης που σχεδιάστηκε για να βοηθήσει τους ειδικευμένους ιδιοκτήτες ακινήτων να μην είναι σε θέση να πληρώσουν τις υποθήκες τους. Ήρθε μετά από την κρίση κατοικιών του 2008 και προοριζόταν να βοηθήσει τους ανθρώπους να χάσουν τα σπίτια τους και τελείωσε το 2011.
Σύμφωνα με το FHA.com, το πρόγραμμα Ελπίδα για ιδιοκτήτες σπιτιού ήταν ένα πρόγραμμα αναχρηματοδότησης για εκείνους που ήταν επιλέξιμοι να το πράξουν. Αντί να αναγκάζονται να αποκλείσουν τα σπίτια τους, οι ιδιοκτήτες σπιτιών ήταν σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν τα σπίτια τους έτσι ώστε να μπορούν να πληρώνουν προσιτές, σταθερές υποθήκες.
Ήταν επιλέξιμες αν η υποθήκη σας χρονολογείται από την 1η Ιανουαρίου 2008 ή πριν από αυτήν, δεν είχατε προεπιλογή για το δάνειό σας με σκοπό, δεν είχατε πολλαπλά δάνεια σε σπίτια και δεν είχατε διαπράξει απάτη.
Όταν έχετε εγγραφεί για την ελπίδα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, έχετε επίσης εγγραφεί για ένα πρόγραμμα κοινής χρήσης μετοχών (equity είναι αυτό που έχει μείνει μεταξύ του ποσού του δανείου που αρχικά αφαιρέσατε στο σπίτι σας, και της αξίας του το). Σύμφωνα με το FHA.com, αν καταλήξατε να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας, θα πρέπει να μοιράζεστε οποιαδήποτε κεφάλαια με το FHA. Όσο περισσότερο περιμένατε να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε, τόσο μικρότερη είναι η ισότητα που έχει αποκτήσει η κυβέρνηση.
Εάν έχετε κακή πίστωση και είστε σε θέση να βρείτε έναν συνυπογράφοντα για το στεγαστικό σας δάνειο, αυτό μπορεί να βοηθήσει αν και οι δύο έχετε καλούς μισθούς, σύμφωνα με τον Kowalczuk. Ωστόσο, αυτό σημαίνει ότι εάν δεν είστε σε θέση να πληρώσετε την υποθήκη σας, τότε ο συνυπογράφοντος θα είναι αυτός που είναι υπεύθυνος γι 'αυτό.
"Ενώ είναι δυνατό να προσθέσετε έναν συνυπογράφοντα στην υποθήκη σας, είναι ένα τεράστιο ερώτημα κάποιας δεδομένου ότι θα είναι στο γάντζο για τις πληρωμές αν δεν μπορείτε να τα κάνετε", λέει ο De Jong στο Apartment Therapy.
Στο τέλος της ημέρας, δεν είναι αδύνατο να αγοράσετε ένα σπίτι με κακή πιστωτική - ακόμη και μετά τη στέγαση κρίση. Ενώ είναι σίγουρα καλό (και επωφελής μακροπρόθεσμα) να προσπαθήσετε να εργαστείτε για το πιστωτικό αποτέλεσμά σας πριν κοιτάξετε για να αγοράσετε ένα σπίτι, έχετε ακόμα επιλογές, αν αυτό δεν είναι απλά δυνατό.
Ακόμη και με ένα καλό πιστωτικό αποτέλεσμα, θα πρέπει ακόμα να περάσετε μέσα από φαινομενικά ατελείωτες στεφάνες κατά τη διάρκεια του διαδικασία αγοράς κατοικίας για να γίνεις ακόμη και ειδικευμένος - αλλά τελικά, αυτό είναι καλό! Από την ύφεση του 2008, οι δανειστές είναι πολύ πιο προσεκτικοί σε όσους δίνουν δάνεια, γεγονός που καθιστά λιγότερο πιθανό για εμάς να βιώνουμε μια άλλη οικονομική κατάρρευση. Τώρα, απλά προσποιούμαστε τον Ryan Gosling να διηγηθεί ολόκληρο το άρθρο σε εσάς.