Φανταστείτε την εύρεση ενός σπιτιού που αγαπάτε απολύτως (ή τουλάχιστον δείτε πολλές δυνατότητες). Τώρα: Τι γίνεται αν θα μπορούσατε να ζήσετε εκεί, αλλά αντί να ξοδέψετε τις αποταμιεύσεις σας μπροστά, πληρώνετε ένα μικρό κομμάτι πάνω από το ενοίκιό σας κάθε μήνα προς την προκαταβολή. Ακούγεται σαν ένα όνειρο, σωστά; Πιθανότατα ναι-ειδικά αν είσαι α ελεύθερος επαγγελματίας, έχει έτσι-έτσι πίστωσης, ή υψηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα (αυτές δολάρια φοιτητικά δάνεια!), ή απλά δεν μπορεί να βάλει αρκετό μετρητά κατά μέρος κάθε μήνα για να κάνει δρόμο σε μια προκαταβολή.
Αυτή η κατάσταση δεν είναι μόνο η ουσία των ονείρων - είναι ένα είδος συμβολαίου που είναι γνωστό ως "rent-to-own". Αλλά, όπως πολλά σενάρια που είναι πολύ καλά για να είναι αληθινά, έρχεται με ένα δίκαιο ποσοστό κινδύνων να εξετάσει. Εδώ πρέπει να γνωρίζετε πριν υπογράψετε:
Αυτές οι μισθώσεις τύπου μονόκερου ονομάζονται πολλά πράγματα, αλλά χρησιμοποιούνται συνήθως οι "μισθώσεις-μίσθωσης", "συμβάσεις μίσθωσης-αγοράς", "συμβάσεις μίσθωσης-αγοράς" ή "επιλογές μίσθωσης-αγοράς". Σε μισθωτική μίσθωση, ο ενοικιαστής συμφωνεί να μισθώσει μια μονάδα ή ένα σπίτι από έναν ιδιοκτήτη. Κάθε μήνα, ο ιδιοκτήτης θα αποθηκεύσει μέρος της μηνιαίας πληρωμής προς το ταμείο του ενοικιαστή στο σπίτι. Η συμφωνηθείσα τιμή παραμένει σταθερή σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Συνήθως, μόλις ο μισθωτής έχει πληρώσει αρκετά κεφάλαια στο σπίτι για να δικαιούται υποθήκη, ο μισθωτής έχει την επιλογή να αγοράσει από τον ιδιοκτήτη.
Για παράδειγμα, ένας ενοικιαστής μπορεί να υπογράψει μια σύμβαση μίσθωσης-αγοράς για ένα σπίτι $ 150.000. Ο ιδιοκτήτης θα τους ζητήσει να βάλουν 500 δολάρια κάτω και να πληρώσουν 1.200 δολάρια το μήνα - $ 200 από αυτό θα πάει προς μια προκαταβολή. Μετά από δύο χρόνια, οι μισθωτές θα έχουν καταβάλει 4.800 δολάρια για την προκαταβολή, ή 3,2 τοις εκατό της αξίας της περιουσίας-αρκετά για να καλύψει μια προκαταβολή σε ένα Υποθήκη FHA. Αν το επέλεξαν (θυμηθείτε, είναι η επιλογή να αγοράσουν), ο μισθωτής μπορεί να εξασφαλίσει την υποθήκη και να ακολουθήσει τις τυπικές διαδικασίες αγοράς σπιτιού.
Για ένα, μπορεί να είναι ακριβό. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να απαιτούν μη επιστρεπτέες προκαταβολές (γνωστές ως προαιρετική πριμοδότηση) προκειμένου να εξασφαλίσουν την επιλογή αγοράς. Μπορούν να καταλήξουν να είναι εξίσου δαπανηρή με μια προκαταβολή - αν όχι περισσότερο. Το πρότυπο είναι συνήθως 5 τοις εκατό, αλλά αυτό μπορεί να γίνει με διαπραγμάτευση μεταξύ των μερών. Επιπλέον, εάν ένας ενοικιαστής επιλέξει να μην αγοράσει στο τέλος της σύμβασης, δεν θα πάρει κανένα από τα αποθηκευμένα μακριά χρήματα πίσω.
Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ενοικιάσεις προς δικές τους μίσθωση μοιάζουν παρόμοιες, αλλά διαφέρουν πολύ από τις ρυθμίσεις "σύμβασης για πράξη" (που έχουν τη δική τους σειρά κινδύνων). Συμβόλαιο για έργα είναι τα σπίτια που χρηματοδοτούνται από τον πωλητή, όπου ένας αγοραστής πληρώνει έναν πωλητή πίσω για μεγάλο χρονικό διάστημα σε μηνιαίες δόσεις με υψηλό ενδιαφέρον. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για όλες τις επισκευές και συνήθως και για φόρους και ασφάλειες.
Στο ενοίκιο, ο μισθωτής καλύπτεται συνήθως από μισθωτό νόμο κατά τη διάρκεια της ενοικίασης και δεν είναι υπεύθυνος για συντήρηση ή επισκευές. Ωστόσο, αυτό μπορεί να διαφέρει από κράτος σε κράτος και ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να προσπαθήσει να σας υπογράψει αυτά τα δικαιώματα (αν και, πάλι, η νομιμότητα αυτού ποικίλει από κράτος σε κράτος).
Επειδή η ιδιοκτησία του σπιτιού γίνεται εκτός εμβέλειας για περισσότερους Αμερικανούς, οι ενοικιάσεις προς δικές τους μισθώσεις γίνονται όλο και πιο δημοφιλείς. Υπάρχουν τώρα ορισμένες καλά χρηματοδοτούμενες εταιρείες Wall Street που προσφορά διαφανή προγράμματα ενοικίασης προς ιδιώτες για ανακαινισμένα σπίτια υψηλού επιπέδου. Επιπλέον, είναι κοινές στις πωλήσεις από ομότιμους, όπως εάν ένας οικογενειακός φίλος θέλει να πουλήσει το ακίνητό του σε εσάς, αλλά δεν έχετε ακόμη πλήρη χρηματοδότηση. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Nichole Monticelli, κτηματομεσίτης στο BEX Realty στη Φλόριντα, το τυπικό συμβόλαιο ενοικίασης προς δική σας είναι σχεδόν πάντοτε γραμμένο με το συμφέρον του πωλητή κατά νου - αυτό σημαίνει ότι όταν εισέρχεσθε σε αυτούς ως μισθωτής, πρέπει να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια για να μετριάσετε κίνδυνος.
Για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες / πωλητές μπορεί να προσπαθήσουν να έχουν όλη τη συντήρηση και τις επισκευές να πέσουν στον ενοικιαστή (αυτό μπορεί να είναι εναντίον ενοικιαστή νόμοι σε πολλά κράτη, επομένως συμβουλευτείτε τον πληρεξούσιό σας!) Ή μια σύμβαση μπορεί να δηλώνει ότι μία καθυστέρηση πληρωμής θα ακυρώσει το συμφωνία. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής θα χάσει τα χρήματα που έχουν ήδη καταβάλει καθώς και τα χρήματα που έχουν βάλει σε ανακαινίσεις και επισκευές στο ακίνητο.
Και επειδή οι ενοικιάσεις προς δικές τους μισθώσεις είναι ελκυστικές για όσους διαφορετικά απομακρύνονται από τις παραδοσιακές επιλογές αγοράς κατοικίας, η αγορά είναι ευαίσθητη σε απάτες. Για παράδειγμα, η Φλώριδα είδε αύξηση των απάτες που αφορούσαν ενοικιάσεις προς δικές τους μισθώσεις κατά τη διάρκεια της συντριβής της αγοράς κατοικιών στα μέσα της δεκαετίας του 2000, λέει ο Monticelli. Υπήρχαν πολλές περιπτώσεις όπου οι μισθωτές πραγματοποιούσαν τις μηνιαίες πληρωμές τους, πραγματοποιούσαν επισκευές και μάλιστα αναβαθμίζονταν το σπίτι, ενώ οι ιδιοκτήτες τροφοδοτούσαν τις πληρωμές τους. Οι ιδιοκτήτες θα σταματούσαν στη συνέχεια να κάνουν τις πληρωμές υποθηκών και οι ενοικιαστές θα βρεθούν υψηλοί και ξηροί όταν οι τράπεζες ήρθαν να ζητήσουν την ακίνητη περιουσία. A 2016 Έρευνα της "New York Times" έδειξε ότι αυτές οι απάτες ήταν και πάλι σε άνοδο.
Ωστόσο, ακόμα κι αν όλα αυτά τα πράγματα γίνονται ξεκάθαρα, είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσετε ότι συνεχίζετε να βρίσκεστε σε μια δύσκολη κατάσταση - επενδύετε σε κάτι που έχετε λίγο έλεγχο.
Για παράδειγμα, αν και δεν έχει υπάρξει πρόσθετη ασφάλεια έναντι του ακινήτου όταν υπογράψατε τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει προσθέσει κάποια μετά το γεγονός, λέει η αγάπη. Εάν αποφασίσετε αν συμβαίνει κάτι τέτοιο και προσπαθείτε να προστατευθείτε από αυτό, όλα θα σας προσφέρουν επιπλέον κόστος. Αυτό μπορεί να κάνει το πραγματικό κόστος της αγοράς ενός σπιτιού μέσω μίσθωσης-ενοικίασης πολύ υψηλότερο από αυτό μιας παραδοσιακής αγοράς.
Επιπλέον, αν έχετε νόμιμα δικαιώματα στα χρήματα που επενδύσατε, ίσως είναι πολύ ακριβό να αποκτήσετε αυτό που είστε οφείλεται σε ακραίες περιπτώσεις: "Ο ιδιοκτήτης μπορεί ακόμα να χρεοκοπήσει στις υποθήκες και να χάσει την κατοικία στον αποκλεισμό", Loving λέει. "[Αυτό] θα σας βάλει σε δέσμευση ότι πρέπει να ασκήσετε αγωγή για οποιαδήποτε θεραπεία εναντίον του πωλητή."
Εάν έχετε αποφασίσει ότι η εκμίσθωση με δική σας είναι για εσάς ή εάν έχετε ερωτευτεί με μια μίσθωση που έχει μια επιλογή αγοράς, τότε το επόμενο βήμα σας πρέπει να είναι να καλέσετε τον πληρεξούσιό σας. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, διαφορετικά κράτη και περιφέρειες έχουν τους δικούς τους νόμους που αφορούν τη μίσθωση-ιδιοκτησία, επομένως βεβαιωθείτε ότι ο πληρεξούσιός σας είναι ενημερωμένος για το πού ψάχνετε να υπογράψετε μια μίσθωση.
Η Monticelli τείνει να συμβουλεύει τους πελάτες της να παραμείνουν μακριά από μισθώματα-ενοικίαση, αλλά αν οι πελάτες της αποφασίσουν να πάνε αυτή τη διαδρομή, αυτή πάντα συνιστά να έχουν έναν δικηγόρο να αναθεωρήσουν τη σύμβαση και να την ξαναγράψουν ώστε να είναι πιο ευνοϊκές για τον ενοικιαστή και να μετριάσουν κίνδυνος. Για παράδειγμα, οι ενοικιαστές μπορούν να βεβαιωθούν ότι δεν πληρώνουν διπλά για τις αναβαθμίσεις και τις ανακαινίσεις στις οποίες επενδύουν και ότι η τιμή αγοράς δεν μπορεί να αυξηθεί όταν έρθει η ώρα να αγοράσετε. "Αν ο πωλητής δεν θα επαναδιαπραγματευτεί, πάρτε αυτό ως προειδοποιητικό σημάδι", λέει.
"Ζητήστε να είστε προεπιλεγμένοι και να δείξετε τη σύμβαση στον αξιωματικό δανείου", λέει ο Lewis. Ένας υπάλληλος δανείου θα λάβει τα οικονομικά σας στοιχεία και θα σας ενημερώσει αν είστε σε καλό δρόμο για να πάρετε υποθήκη σε λίγα χρόνια. Επίσης, θα βεβαιωθούν ότι οι καταγεγραμμένες πληρωμές ενοικίου θα προστεθούν για να πραγματοποιήσουν μια προκαταβολή όταν έρθει η ώρα.
Και, φυσικά, αν το rent-to-own φαίνεται πολύ επικίνδυνο, αλλά σας αρέσει η ευκολία να έχετε τις εξοικονομήσεις εξοφλητικής σας δόσης συνδεδεμένες με το ενοίκιό σας, υπάρχει πάντα η επιλογή να μετακομίσετε σε ένα φθηνότερο μέρος αλλά να πληρώσετε το ίδιο ποσό στο ενοίκιο (δηλαδή, το φθηνότερο μίσθωμα στον ιδιοκτήτη σας, και το υπόλοιπο τμήμα στις αποταμιεύσεις σας λογαριασμός).