Όταν ο φίλος μου και εγώ - και οι δύο βετεράνοι του Ναυτικού - αποφάσισαν να αγοράσουν ένα σπίτι, μπορούσαμε να το κάνουμε χωρίς χρήματα και με ελάχιστο κίνδυνο. Αν και αυτό μπορεί να φαίνεται σαν ένα της χιλιετίας όνειρο στη σημερινή αγορά κατοικίας, ήταν στην πραγματικότητα ένα σκληρό κέρδος για την υπηρεσία μας. Η ιστορία μας δεν είναι ασυνήθιστη - από το 1944, περισσότερα από 22 εκατομμύρια μέλη και βετεράνοι έχουν αγοράσει σπίτια με αυτά που είναι τώρα γνωστά ως δάνεια VA. Για όσους δεν γνωρίζουν πολλά για τα δάνεια VA, θα εκπλαγείτε με τον τρόπο που έχει επηρεάσει πόσοι Αμερικανοί ζουν - ακόμα και σήμερα.
Η ιστορία μας ξεκινάει στις 22 Ιουνίου 1944 - λίγες μέρες μετά την Ημέρα Δ, μετά από έντονη συζήτηση, Πρόεδρος Franklin D. Ο Ρούσβελτ υπέγραψε τον νόμο περί αναπροσαρμογής των στρατιωτών. Δεδομένου ότι τόσοι πολλοί Αμερικανοί πολεμούσαν στον Β 'Παγκόσμιο Πόλεμο, η κυβέρνηση γνώριζε ότι μπορεί να υπάρξει αύξηση της ανεργίας όταν τα 15 εκατομμύρια μέλη της υπηρεσίας επέστρεψαν στο σπίτι τους. Για να βοηθήσουν στην άμβλυνση των επιπτώσεων στην οικονομία και να δώσουν στους βετεράνους την ευκαιρία να προσελκύσουν οικονομικά τους πίσω από το σπίτι τους, η πράξη, γνωστή και ως το νομοσχέδιο GI, επέτρεψε στο Τμήμα Βετεράνων ("VA") να προσφέρει δίδακτρα και ταμεία ανεργίας σε εκείνους που είχαν αγωνιστεί στο πόλεμος.
Το νομοσχέδιο εισήγαγε επίσης ό, τι ήρθε να είναι γνωστό ως δάνειο VA: Για να βοηθήσει τα μέλη των υπηρεσιών να λάβουν η στέγαση, αποφασίστηκε ότι η κυβέρνηση θα εγγυηθεί μια μερίδα χαμηλού επιτοκίου χωρίς χρήματα υποθήκες.
Τότε - και ακόμα σήμερα - η ΒΑ δεν εκδίδει τα δάνεια, αλλά τα ασφαλίζει, εκδίδοντας μια "εγγύηση" - ή μια υπόσχεση στην τράπεζα ότι θα επιστρέψουν ένα μέρος του δανείου εάν πάει σε αθέτηση. Το 1944, η εγγύηση περιορίστηκε στο 50% του δανείου και δεν μπορούσε να υπερβεί τα 2.000 δολάρια (το μέσο κόστος στο σπίτι είναι μικρότερο από 9.000 δολάρια τότε). Μόνο οι βετεράνοι του Β 'Παγκοσμίου Πολέμου έχουν πιστοποιηθεί και οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να έχουν υπηρετήσει 90 ημέρες στον πόλεμο. Οι βετεράνοι έπρεπε επίσης να υποβάλουν αίτηση εντός δύο ετών από το διαχωρισμό τους από το στρατό.
Για πολλούς, ο πρώτος γύρος ήταν επιτυχής: 2,2 εκατομμύρια δάνεια VA απομακρυνθεί μεταξύ του 1944 και του 1952. Ωστόσο, υπήρχαν αυξανόμενοι πόνοι που έπρεπε να αντιμετωπιστούν. Υπήρχαν αυξανόμενες τιμές κατοικιών, οπότε η εγγύηση ενισχύθηκε στο 60% του δανείου, αλλά δεν μπορούσε να υπερβεί τα 7.500 δολάρια στη δεκαετία του 1950. Η αρχική διάρκεια δανείου 20 ετών κατέστησε τις τιμές των κατοικιών μη προσβάσιμες, οπότε επεκτάθηκε σε 30 χρόνια. Οι σύζυγοι βετεράνων που είχαν πεθάνει στην υπηρεσία είχαν κλείσει τα οφέλη, έτσι επεκτάθηκε τελικά και σε αυτούς. Επιπλέον, η βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων μεταβίβαζε τα τέλη και τα έξοδα στον ιδιοκτήτη κατοικίας, οδηγώντας τις τιμές ψηλότερα, οπότε η VA έλαβε την άδεια να ρυθμίσει ποιος θα μπορούσε να πληρώσει ό, τι.
Επειδή η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν εξέδωσε τα δάνεια, αυτό οδήγησε σε κάποια τεράστια, διαρκή προβλήματα. Αυτό σήμαινε ότι οι μαύροι βετεράνοι έπρεπε ακόμα να εγκριθούν για το δάνειο μέσω των τοπικών τραπεζών τους. Αυτά τα αιτήματα απορρίφθηκαν διαρκώς λόγω διακρίσεων redlining, ή την ιστορική ομοσπονδιακή πολιτική κωδικοποίησης των μειονοτικών συνοικιών ως πολύ "ανασφαλής" για την ασφάλιση υποθηκών, καθώς και τους νόμους του Jim Crow, που κράτησαν τις αφρικανικές αμερικανικές οικογένειες από οικονομικά προσιτές κατοικίες Προάστια. Σύμφωνα με το άρθρο του Edward Humes, το 2006, Το περιοδικό των μαύρων στην τριτοβάθμια εκπαίδευση, το 1947 το Μισισιπή, μόνο δύο από τα δάνεια των 3.000 VA πήγαν σε μαύρους βετεράνους. Τα ζητήματα αυτά δεν εξετάστηκαν ρητά μέχρι το νόμο περί δίκαιης στέγασης του 1968, αλλά - μέχρι σήμερα - έχουν α διαρκές αποτέλεσμα σχετικά με τη δημογραφική σύνθεση του ατόμου που ζει εκεί.
Με τα χρόνια, καθώς ο πληθυσμός των βετεράνων μεγάλωσε με κάθε πόλεμο, το Κογκρέσο έκανε περισσότερους βετεράνους που ήταν κατάλληλοι για το πρόγραμμα. Επιπλέον, το δάνειο VA έχει προσαρμοστεί ώστε να ανταποκρίνεται καλύτερα στις εξελισσόμενες ανάγκες των βετεράνων: Η εγγύηση αυξήθηκε καθώς οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν, αφαιρέθηκαν οι ημερομηνίες λήξης, επιλέχθηκε για την αναχρηματοδότηση και την εξαργύρωση κεφαλαίων, ο ορισμός των επιλέξιμων κατοικιών επεκτάθηκε για να συμπεριλάβει τα condos και τα κινητά σπίτια και βελτιώθηκαν οι φιλικές προς το περιβάλλον βελτιώσεις. υπερασπίστηκε. Επιπλέον, μέτρα όπως το "τέλος χρηματοδότησης" (ένα μικρό ποσοστό της υποθήκης αντί της PMI που καλύπτει τις ζημίες σε περίπτωση default) που τέθηκαν σε εφαρμογή κατά τη δεκαετία του 1960 και οι απαλλαγές από τις καταβολές του προϋπολογισμού έχουν τεθεί σε εφαρμογή, ώστε το πρόγραμμα να μπορεί να ωφελήσει τους βετεράνους για χρόνια να έρθω.
Από την ίδρυσή του, το δάνειο VA έχει βοηθήσει πολλούς να επιτύχουν το "αμερικανικό όνειρο" σε αντάλλαγμα για την εξυπηρέτησή τους. Εξαιτίας αυτού, έχει δημιουργήσει τεράστια δύναμη διαρκείας. Το 2016, α νέο ρεκόρ με περισσότερες από 700.000 εγγύηση στεγαστικών δανείων. Ο λόγος που παραμένει ένα τόσο σημαντικό και δημοφιλές στοιχείο για τη στρατιωτική κοινότητα είναι επειδή μπορεί να είναι δύσκολο για τα στρατιωτικά μέλη να αποκτήσουν συμβατική χρηματοδότηση για ένα σπίτι - για πολλούς από τους ίδιους λόγους ήταν δύσκολο στην το παρελθόν. Στην πραγματικότητα, μια νέα μελέτη από το Λίστα διαμερισμάτων διαπίστωσαν ότι οι βετεράνοι έχουν υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού από τους μη βετεράνους (76% έναντι 62%).
Ωστόσο, δεν είναι τόσο εύκολο για τους βετεράνους να κερδίσουν το σπίτι όπως ήταν κάποτε. Η μελέτη του κατάλογου των διαμερισμάτων διαπίστωσε ότι οι πιο πρόσφατοι βετεράνοι (αυτοί που υπηρετούσαν στην εποχή μετά την 9/11) είναι 35 τοις εκατό περισσότερο κόστος επιβαρύνθηκε από την άποψη της στέγασης από τους προκατόχους τους και ακόμη και τους μη βετεράνους συμμαθητές. Αυτό ισχύει ακόμα και όταν κερδίζουν περισσότερα, κατά μέσο όρο, από τους μη βετεράνους. Αυτοί οι νεαροί κτηνίατροι έχουν ποσοστό κατοικίας μόνο 40% - το οποίο εξακολουθεί να είναι υψηλότερο από το συνολικό χιλιετή ποσοστό 32,2%, σύμφωνα με στοιχεία του Αστικό Ινστιτούτο. Όλα αυτά σηματοδοτούν ότι ίσως είναι καιρός το Κογκρέσο να ενημερώσει και πάλι τον λογαριασμό.
Αν και η δύναμή του μπορεί να έχει εξασθενήσει τα τελευταία χρόνια, τα δάνεια VA έχουν κάνει - και συνεχίζουν να κάνουν -ownownership δυνατό για χιλιάδες βετεράνους. Για πολλά μέλη των υπηρεσιών και για βετεράνους, είναι ο μόνος τύπος δανείου που μπορούν να τύχουν.
Και δεδομένου ότι τα μέλη της υπηρεσίας κινούνται τόσο συχνά, τα μετακινώντας τα κόστη γρήγορα προστίθενται πέρα από αυτό που τους δίνουν κινούμενα επιδόματα. Το δάνειο VA μπορεί να βοηθήσει στην ελαχιστοποίηση των εξερχόμενων εξόδων κίνησης, όπως καταθέσεις ασφαλείας και προκαταβολές.
Σήμερα, προκειμένου να τύχουν δανείου VA, οι βετεράνοι πρέπει να έχουν τουλάχιστον 90 συνεχείς ημέρες ενεργού καθήκοντος κατά τη διάρκεια του πολέμου, 181 ημερών ενεργού καθήκοντος κατά τη διάρκεια της ειρήνης, έξι χρόνια στα αποθεματικά ή στην εθνική φρουρά ή να είναι ο επιζών σύζυγος ενός βετεράνου ή ενός μέλους υπηρεσίας που πέρασε στη γραμμή υπηρεσίας ή λόγω μιας αναπηρίας που συνδέεται με την υπηρεσία. Μόλις ένας βετεράνος κερδίσει την επιλεξιμότητα, το έχουν για τη ζωή και μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τόσα δάνεια VA όπως θα θέλατε. Ωστόσο, μπορούν να έχουν μόνο ένα ενεργό υποθήκη κάθε φορά και πρέπει να μετακινηθούν στο σπίτι τους εντός 60 ημερών από την αγορά.
Η VA εγγυάται ένα τέταρτο του συμμορφούμενου ορίου δανείων για δάνεια άνω των 144.000 δολαρίων (ο αριθμός αυτός μπορεί να αλλάζει ετησίως). Τέλη χρηματοδότησης ποικίλλουν ανάλογα με την τιμή κατοικίας, την προκαταβολή και την ιδιότητα του αγοραστή. Το μέσο πιστωτικό αποτέλεσμα που απαιτείται για τους περισσότερους δανειστές παραμένει τόσο χαμηλό όσο 620, και οι βετεράνοι είναι σε θέση να πληρούν τις προϋποθέσεις ακόμη και με υψηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα. Και οι δύο απαιτήσεις είναι λιγότερο αυστηρές από ό, τι απαιτείται για στρατιωτικούς αγοραστές που αναζητούν FHA και συμβατικά δάνεια. Ωστόσο, οι απαιτήσεις για την επιθεώρηση κατοικίας και την αξιολόγηση είναι αυστηρότερες από ό, τι με συμβατική υποθήκη.
"Ήμουν έκπληκτος με το πόσο απλό ήταν να αγοράσετε το σπίτι μας", λέει ο Justin B., μέλος της υπηρεσίας που ζει σήμερα στο Τζάκσονβιλ, Φλόριντα. Μόλις έκλεισε στο σπίτι του που αγόρασε ένα δάνειο VA μετά τη μετάβαση στο νέο του σταθμό υπηρεσίας. "Ο Realtor και ο δανειστής μου συνεργάστηκαν τόσο καλά ώστε το μόνο που έπρεπε να κάνω ήταν να αποδείξω την επιλεξιμότητά μου και να υπογράψω χαρτιά. Δεν είχα προκαταβολή και, στο κλείσιμο, έλαβα ακόμη και έλεγχο για τα έξοδα κλεισίματος μου. "
Όπως και πολλοί από τους βετεράνους που χρησιμοποίησαν το πρόγραμμα μπροστά μας, ο φίλος μου και εγώ είχαμε μεγάλη εμπειρία και μπορούσαμε να αγοράσουμε ένα σπίτι όταν διαφορετικά δεν θα μπορούσαμε να το κάνουμε. Λόγω των υψηλών τιμών ενοικίασης γύρω από τις στρατιωτικές εγκαταστάσεις, κερδίζουμε ακόμη και χρήματα κάθε μήνα με την κατοχή ενός σπιτιού! Με πολλές οικογένειες που αντιμετωπίζουν οικονομικές αβεβαιότητες, το πρόγραμμα δανείων VA έχει γίνει ουσιαστικό όφελος για τους βετεράνους. Οι βετεράνοι εργάζονται σκληρά για να διασφαλίσουν ότι οι ελευθερίες που απολαμβάνουμε κάθε μέρα συνεχίζουν να υπάρχουν, και είμαι ευγνώμων υπάρχει ένα πρόγραμμα εκεί έξω για να βοηθήσει τους βετεράνους και τις οικογένειές τους να τελειώνουν πληρούν λίγο ευκολότερη.
Πριν να συσκευάσετε τα ορειχάλκινα φωτιστικά σας, τις επιφάνειες του terrazzo και το macrame, αφιερώστε λίγο χρόνο για να γλιστρήσετε προεπισκόπηση του τι οι εμπειρογνώμονες ακίνητων περιουσιών λένε είναι οι κορυφαίες τάσεις στο σπίτι θα ελέγξουμε τις λίστες μας 2020.
Σάρα Μαγκούνσον
18 Δεκεμβρίου 2019