Μερικές φορές βρίσκετε ένα behemoth 127-year-old βικτοριανό σε μια τέτοια μεγάλη συμφωνία ότι φαίνεται ανόητο να περάσει - ακόμη και αν είναι πολύ περισσότερο από ό, τι σκοπεύετε να περάσετε. Έτσι αποφασίζετε να μετατρέψετε τον τελευταίο όροφο σε πλήρες ωράριο Airbnb για να βοηθήσει στην πραγματοποίηση των πληρωμών. Αλλά για να κρατήσετε όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα από την τελευταία σας πώληση, επιλέξατε να κάνετε την ελάχιστη δυνατή προκαταβολή (3,5%) σε μια υποθήκη FHA.
(Αν δεν μπορείτε να πείτε - αυτό συνέβη σε μένα!) Ο σύζυγός μου και εγώ κατέβαλε $ 7.600 για $ 200.000 house-way μας κάτω από τη συμβατική προσέγγιση σοφίας 20% κάτω, και ακόμη λιγότερο από το μέσο όρο του 6% κάτω για ένα για πρώτη φορά homebuyer.
Νομίζω ότι αν έπρεπε να το κάνω ξανά, θα το έκανα ακόμα. Κρατώντας τα μετρητά μας, ήμασταν σε θέση να πληρώσουμε εντελώς για την πλειονότητα των ανακαινίσεων μας (πρώτου γύρου). Αλλά υπάρχουν μερικά πράγματα που θα ήθελα να μην βιαζόμουν για να γυρίσω - ή να ευχηθώ ότι ήμουν σε θέση να προβλέψω - με τον ενθουσιασμό μου για να φτάσω στο σπίτι. Εδώ, πέντε πράγματα που ήθελα να ήξερα πριν προχωρήσω με μια χαμηλή πληρωμή.
Για να λάβουμε την επιλογή χαμηλής και χαμηλής πληρωμής, έπρεπε να κάνουμε α Υποθήκη FHA, το οποίο απαιτεί μόνο 3,5%. Δυστυχώς, έρχεται με μια αξιοσημείωτα αυστηρή διαδικασία αναδοχής και πρέπει να χρησιμοποιήσετε έναν εγκεκριμένο εκτιμητή FHA. Ο πωλητής σχεδόν δεν ήθελε να πάρει την προσφορά μας όταν έμαθε ότι ήταν η δική μας οικονομική διαδρομή.
Αλλά μόλις η προσφορά μας έγινε δεκτή και το σπίτι επιθεωρήθηκε, το πραγματικός ξεκίνησε η διασκέδαση Οι δανειστές πέρασαν από τις φωτογραφίες με μια λεπτή χτένα δοντιών. Θεώρησαν βασικούς στο δάπεδο σκληρού ξύλου έναν κίνδυνο ταξίδι. Μπήκαν όταν είδαν στο λουτρό του τρίτου ορόφου λείπει μια τουαλέτα. Φώναζαν φάουλ όταν έβλεπαν το χρώμα να ξεφλουδίζει στο θρόισμα. Πρέπει να διορθώσουμε αυτά τα πράγματα προτού κάνουν το δάνειο. Δεδομένου ότι ο πωλητής μας δεν ήταν ακριβώς φιλοξενώντας, έπρεπε να έρθουμε και να τραβήξουμε συρραπτικά, να εγκαταστήσουμε μια τουαλέτα, και να βάψουμε τοίχους οι ίδιοι (όλοι έξω από την τσέπη μας), η οποία ήταν αρκετά ρίσκο δεδομένου ότι δεν ήξερα αν θα καταλήξουμε να πάρει το θέση. (Ευτυχώς είχαμε έναν εκπληκτικό μεσίτη που πέρασε ένα απόγευμα της Κυριακής μαζί μας που ασχολούνταν με όλα αυτά τα θέματα!)
Ήμουν εξοικειωμένος με ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών αφού το είχαμε στο πρώτο μας σπίτι. Για να πάρετε μια υποθήκη με χαμηλή επένδυση εκ των προτέρων, εσείς-ο δανειολήπτης-πληρώνετε για ασφάλιση που καλύπτει τον δανειστή σε περίπτωση που υποστείτε αθέτηση. Κτυπά όταν πληρώνετε λιγότερο από 20 τοις εκατό κάτω. Υπάρχουν μερικοί διαφορετικοί τύποι και προηγουμένως είχαμε ένα που αφήνει τον ιδιοκτήτη να το ακυρώσει αφού έχει φθάσει το 20% της μετοχής στο σπίτι του. Σε άλλα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, η ασφάλιση θα τερματιστεί αυτομάτως όταν φθάσετε σε αναλογία δανείου προς αξία 78% (αν και μπορείτε να ζητήσετε να είναι απογειωθεί όταν χτυπήσετε 80!). Αλλά με ένα δάνειο FHA, η ιδιωτική ασφάλιση είναι για πάντα - ο μόνος τρόπος για να το αποκομίσετε είναι να αναχρηματοδοτήσετε σε μια συμβατική υποθήκη. Αυτό σημαίνει ότι εφ 'όσον πραγματοποιούμε τις πληρωμές υποθηκών, πληρώνουμε 133 δολάρια το μήνα (σχεδόν 1.600 δολάρια ετησίως!) Προς μια ασφαλιστική πολιτική για κάποιον άλλο. Αυτά είναι πολλά χρήματα που θα μπορούσαν να πάνε σε πολύ καλύτερα πράγματα και μισώ ότι πρέπει να το πληρώσουμε.
Εάν η μη εξαντλητική PMI δεν ήταν αρκετή, χτυπάτε με ένα πρόσθετο προκαταβολικό κόστος με ένα δάνειο FHA - ένα επιπλέον ασφάλιστρο (γνωστό ως Ασφάλιστρο Ασφάλισης Στεγαστικής Ενιαίας Οικογένειας). Το πληρώνετε στο HUD και είναι συνδεδεμένο με το κόστος κλεισίματος. Είχα ξεχάσει πραγματικά για αυτό μέχρι να γυρίσω πίσω και κοίταξε τα τελικά έγγραφα μας (ήταν μια αγχωτική στιγμή που προσπαθώ να αποκλείσω τη μνήμη!). Αυτό προστίθεται στα $ 3,377.50. Τώρα στην περίπτωσή μας, πήραμε τον πωλητή να πληρώσει κάποια έξοδα κλεισίματος μετά την επιθεώρηση, αλλά αυτό είναι ακόμα ένα σοκ αυτοκόλλητο. Αυτό το επιπρόσθετο κόστος - εάν το χρεώσετε στην υποθήκη σας - μπορεί επίσης να σημαίνει ότι η μηνιαία πληρωμή του δανείου σας FHA λήγει μέχρι να είναι υψηλότερο από ό, τι θα έπρεπε να πληρώσετε με ένα συμβατικό δάνειο, ακόμα και αν το επιτόκιο είναι λίγο πιο λιγο.
Κάπως σαν να τρώμε επιδόρπιο πρώτα, πήραμε την χαμηλή προκαταβολή με το τίμημα να είμαστε σε θέση να κάνουμε κάτι καλύτερο αργότερα. Θα θέλαμε να ξεφύγουμε από τα χρήματα για την ασφάλιση υποθηκών κάθε μήνα και ένας τρόπος να το κάνουμε είναι να αναχρηματοδοτήσουμε μια συμβατική υποθήκη μόλις δημιουργήσουμε κάποιες μετοχές. Αλλά έχοντας χρηματοδοτήσει όλα εκτός από αυτά τα λίγα χιλιάδες δολάρια, εμείς πραγματικά παγιδευτήκαμε σε αυτό το δάνειο όταν τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται (και Αυξάνουν). Το πράγμα για τις υποθήκες είναι ότι μπροστά φόρτωσε το ενδιαφέρον για τις πληρωμές σας, δηλαδή τα πρώτα χρόνια που πληρώνετε πολύ λίγα για τον κύριο. Αυτό καθιστά εξαιρετικά δύσκολο να κάνετε οποιαδήποτε πρόοδο που πληρώνει το αρχικό ποσό του δανείου. Έτσι, όταν τα επιτόκια αρχίσουν να αυξάνονται -όπως έπρεπε να κάνουν όταν βγάλουμε το δάνειο με ιστορικά χαμηλό επιτόκιο, όπως το κάναμε (3,875%!) - τα μαθηματικά δεν βγαίνουν σε αναχρηματοδότηση. Έτσι, είμαστε κλειδωμένοι σε αυτή την υποθήκη και την ασφάλιση, εκτός αν τα ποσοστά μειωθούν δραστικά στο μέλλον.
Δύο και δυόμισι χρόνια, επιλέξαμε να πραγματοποιήσουμε μερικές σημαντικές ανακαινίσεις για να φέρουμε το σπίτι στο επίπεδο των κατοικιών που πωλούν σήμερα στα ζευγάρια μας. Για να πετύχουμε το νομοσχέδιο, θέλαμε να αξιοποιήσουμε τα κεφάλαια που είχαμε δημιουργήσει χάρη στις βελτιώσεις και την αύξηση της αξίας των ακινήτων. Αλλά μπορείτε να δανειστείτε μόνο ένα ορισμένο ποσοστό της ισότητας του σπιτιού σας (η διαφορά σε αυτό που χρωστάτε και τι αξίζει). Επειδή είχαμε σημειώσει τόσο μικρή πρόοδο στην καταβολή του κύριου κεφαλαίου (βλ. # 4!), Περιοριζόμασταν σε ό, τι μπορούσαμε να δανειστίσουμε και επομένως στις βελτιώσεις που μπορούσαμε να κάνουμε. (Το οποίο ίσως δεν είναι τόσο κακό, επειδή μας εμποδίζει να εισέλθουμε στα κεφάλια μας.) Τα καλά νέα: Αυτό μας ώθησε να είμαστε δημιουργικοί και να βρούμε συμβιβασμούς για τις ανακαινίσεις. Χάρη σε αυτό, νομίζω ότι έχουμε προσθέσει περισσότερη αξία από ό, τι έχουμε ξοδέψει. Αλλά με τα επιτόκια να ανεβαίνουν, θέλαμε να κάνουμε αυτό το τελευταίο μας βήμα και να κάνουμε ΟΛΑ την εργασία ταυτόχρονα, κάτι που τελικά δεν μπορούσαμε να κάνουμε.
Πριν να συσκευάσετε τα ορειχάλκινα φωτιστικά σας, τις επιφάνειες του terrazzo και το macrame, αφιερώστε λίγο χρόνο για να γλιστρήσετε προεπισκόπηση του τι οι εμπειρογνώμονες ακίνητων περιουσιών λένε είναι οι κορυφαίες τάσεις στο σπίτι θα ελέγξουμε τις λίστες μας 2020.
Σάρα Μαγκούνσον
18 Δεκεμβρίου 2019