Φόροι ιδιοκτησίας, ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού, τόκοι, χρεώσεις HOA-όταν πρόκειται για την πληρωμή υποθηκών μηνιαία, το κεφάλαιο του δανείου σας δεν στερείται εταιρείας. Ακόμα, λίγα από αυτά τα πρόσθετα κόστη και δαπάνες εξαντλούνται από τον ιδιοκτήτη σπιτιού παρά από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI).
Εάν δεν είστε σίγουροι ότι θα χρεώνετε επιπλέον μετρητά για μια πριμοδότηση PMI, τότε η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών δεν χρειάζεται εισαγωγή. Αλλά για τους απείρους, εδώ είναι μια γρήγορη μείωση: PMI απαιτείται από έναν δανειστή εάν ένας δανειολήπτης αδυνατεί (ή απρόθυμος) να κάνει μια προκαταβολή 20% κατά τη χρήση μια συμβατική υποθήκη για να πληρώσει για ένα σπίτι (το ίδιο ισχύει για τη χρηματοδότηση μέσω της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης, αλλά οι κανόνες και τις διατάξεις διαφέρω). Στον κόσμο των ενυπόθηκων δανείων, οι δανειστές προτιμούν τους δανειολήπτες να έχουν τόσα χρήματα (ή ίδια κεφάλαια) που έχουν επενδύσει σε ένα σπίτι, επομένως είναι λιγότερο πιθανό να χρεοκοπήσουν. Ωστόσο, όταν αυτό δεν είναι δυνατό και ο δανειστής έχει πλειοψηφικό μερίδιο στο σπίτι, ο δανειστής θα απαιτήσει ο δανειολήπτης να αγοράσει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών για την προστασία του δανειστή σε περίπτωση αθέτησης και κατάσχεση.
Εν ολίγοις, ο PMI διασφαλίζει τον δανειστή-εις βάρος του δανειολήπτη- και παραμένει στο δάνειο έως ότου το κεφάλαιο του δανειολήπτη στο σπίτι φθάσει το 20%. Το κόστος δεν είναι ακριβώς καμιά αλλαγή, ούτε: Τα ασφάλιστρα κυμαίνονται συνήθως από $ 30-70 το μήνα για κάθε 100.000 δολάρια που δανείστηκε, ανάλογα με το ποσό της προκαταβολής του δανειολήπτη και το πιστωτικό αποτέλεσμά του. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν έχουν λόγο στην επιλογή της εταιρείας υποθηκών και δεν μπορούν να διαπραγματευτούν το επιτόκιο. Προσθέτοντας προσβολή σε τραυματισμό, υπάρχει χωρίς εγγύηση ότι τα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών που καταβάλλονται το 2018 και μετά θα παραμείνουν εκπιπτόμενα.
Υπάρχει όμως μια άλλη πλευρά: το PMI επιτρέπει στους αγοραστές κατοικιών με μέτριο bankroll να επωφεληθούν από τα σημερινά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων (που τώρα κυματίζουν στο χαμηλό εύρος 4% σε συγκριση με τους ρυθμούς αύξησης 10% της δεκαετίας του '80). Επίσης, η PMI μπορεί να εξαλειφθεί εξ ολοκλήρου από την πληρωμή υποθηκών, εάν έχει "ωριμάσει" για τουλάχιστον 12 μήνες, και η αναλογία δανείου προς αξία (LTV) δεν υπερβαίνει το 80% (διαβάστε: Ο δανειολήπτης έχει τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια στο Σπίτι). Αυτό ισχύει μόνο υπό την προϋπόθεση ότι το δάνειο είναι σε καλή κατάσταση.
Αυτό μας φέρνει στο λάθος που είναι πιθανό να κάνουν οι πρώην αγοραστές κατοικιών: η μη τήρηση καρτελών στην αναλογία LTV (μπορείτε να το υπολογίσετε διαιρώντας το υπόλοιπο του δανείου με την εκτίμηση της αξίας του σπιτιού). Πάρτε αυτό: Οι δανειστές δεν απαιτείται από το νόμο (ή ακριβέστερα, το Νόμος προστασίας ιδιοκτητών κατοικιών) για να τερματίσει αυτόματα το PMI σε συμβατικό δάνειο έως ότου το LTV του δανειολήπτη φτάσει το 78% (αυτό βασίζεται στην αρχική εκτιμηθείσα αξία ή την τιμή πώλησης, όποιο είναι χαμηλότερο). Ωστόσο, σύμφωνα με την ίδια πράξη, μπορείτε να ζητήσετε εγγράφως να καταργηθεί το PMI όταν το LTV φθάσει το 80%.
Έτσι ποια είναι η μεγάλη υπόθεση; Ας σπάσουμε μερικούς αριθμούς. Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι αύριο για $ 215.600 (η τρέχουσα μέση τιμή στο σπίτι στις Ηνωμένες Πολιτείες, σύμφωνα με τον Zillow). Βάζετε 5% κάτω (ή $ 10.780), που σας αφήνει ένα ποσό δανείου $ 204.820. Για να ζητήσετε να αποθέσετε το PMI σας με 20% equity, θα χρειαστεί να πληρώσετε το κεφάλαιο σας σε $ 163.856 (το ποσό του δανείου πολλαπλασιασμένο με 0.8). Μια ματιά σε ένα χρονοδιάγραμμα απόσβεσης για ένα τριετές δάνειο με επιτόκιο 4% δείχνει ότι θα φθάσετε σε ένα LTV 80% το Δεκέμβριο του 2027. Όμως, ο δανειστής δεν υποχρεούται να ακυρώσει την πολιτική μέχρι το Σεπτέμβριο του 2028, όταν φτάσετε σε ένα LTV 78% ($ 159.759,60). Αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσατε να κάνετε άσκοπες πληρωμές PMI για σχεδόν ένα χρόνο χάνοντας πάνω από $ 1.300 - αν δεν ζητήσετε να αφαιρεθεί το PMI.
Ακόμα κι αν ορίσετε συναγερμό για το Δεκέμβριο του 2027, εννέα χρόνια είναι πολύς χρόνος για να περιμένετε - και περισσότερο χρόνο για να πληρώσετε. Για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αναζητούν μια συντόμευση, ο Amin Taghavi, ένας υπάλληλος στο σχεδιασμό Rock Hill Financial στο Narberth της Πενσυλβανίας, έχει κάποιες συμβουλές. "Κάνετε την εργασία σας", λέει. "Αφού πληρώσετε το PMI για ένα ολόκληρο έτος, δείτε ποιες συγκρίσιμες ιδιοκτησίες πωλούν στην περιοχή σας και αν νομίζετε ότι η αξία του σπιτιού σας έχει αυξηθεί αρκετά να έχετε 20% μετοχές, να ζητήσετε επανεκτίμηση. "Αυτό συνεπάγεται ότι ένας εκτιμητής (που επιλέγεται από τον δανειστή) επισκέπτεται το σπίτι σας για να καθορίσει την τρέχουσα αγορά του αξία; η υπηρεσία κοστίζει μεταξύ $ 450 και $ 600, ανάλογα με την τοποθεσία σας. Οι αναπροσαρμογές μπορούν επίσης να ωφελήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν πραγματοποιήσει σημαντικές βελτιώσεις στο σπίτι τους από την αρχική ημερομηνία αγοράς. Αν και πρέπει να περάσετε εκατοντάδες δολάρια για την υπηρεσία, ίσως αξίζει να το αποθηκεύσετε τι θα ήταν χιλιάδες δολάρια σε PMI για τα επιπλέον οκτώ χρόνια πληρωμών που θα σας έφερναν σε 20% ίδια κεφάλαια.
Ένας άλλος τρόπος για να προχωρήσετε γρήγορα στην τελική πληρωμή σας PMI είναι μέσω της αναχρηματοδότησης (λήψη διαφορετικής υποθήκης με χαμηλότερο επιτόκιο μία φορά έχετε περισσότερες μετοχές στο σπίτι), αλλά με το κόστος κλεισίματος να εξετάσει και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αργά σε άνοδο, αυτό γίνεται λιγότερο βιώσιμο επιλογή. Αντ 'αυτού, ο Jeremy Durkin, ένας ανώτερος σύμβουλος στεγαστικών δανείων Trident υποθήκη στη Φιλαδέλφεια της Πενσυλβανίας, υποδεικνύει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιών απλώς προσκολλώνται σε επιπλέον $ 200 ή $ 300 στην πληρωμή υποθηκών τους κάθε μήνα που πηγαίνει προς καταβολή του κεφαλαίου. Μια στρατηγική που είναι ταυτόχρονα ανυπέρβλητη και αποτελεσματική; Πωληθεί.
Πριν να συσκευάσετε τα ορειχάλκινα φωτιστικά σας, τις επιφάνειες του terrazzo και το macrame, αφιερώστε λίγο χρόνο για να γλιστρήσετε προεπισκόπηση του τι οι εμπειρογνώμονες ακίνητων περιουσιών λένε είναι οι κορυφαίες τάσεις στο σπίτι θα ελέγξουμε τις λίστες μας 2020.
Σάρα Μαγκούνσον
18 Δεκεμβρίου 2019
