Ποιος από εμάς δεν έχει διασκεδάσει τα οράματα για την αγορά ενός στενοχωρημένου σπιτιού, την εγκατάστασή του και την πώληση του για ένα ωραίο κέρδος; Οι προβολές HGTV κάνουν να φαίνεται απλά εύκολη και διασκεδαστική. Αλλά ακόμη και βετεράνοι από αυτές τις εμφανίσεις και μεγάλοι τσέπες επαγγελματίες μερικές φορές αγώνας για να κερδίσετε χρήματα στρέφοντας σπίτια-Ή, τουλάχιστον, αρκετό για να το αξίζει το άγχος και την ταλαιπωρία.
Μη πεπεισμένος? Ας φανταστούμε ότι αγοράσαμε ένα κουρασμένο παλιό σπίτι για 300.000 δολάρια, επενδύσαμε 50.000 δολάρια σε επισκευές και βελτιώσεις και το μεταπωλήσαμε για $ 400.000, με κέρδος $ 50.000. Ακούγεται πολύ καλό, σωστά; Λοιπόν, στο όνομα της έκρηξης φούσκα, ας δούμε πώς οι αιχμηρές άκρες της πραγματικότητας μπορούν να τρυπώ τρύπες στην φαντασίωση μας.
Κάθε φορά που πουλάτε ένα σπίτι, ξεκινάτε με ζημία, επειδή πρόκειται να πληρώσετε κατά μέσο όρο 5% έως 6% στις προμήθειες ακινήτων. Ακόμη και αν είστε ο ίδιος ο αντιπρόσωπος, συνήθως θα πρέπει να πληρώσετε τουλάχιστον την προμήθεια του πράκτορα αγοραστή ύψους 2,5% έως 3%. Αλλά για τους περισσότερους ανθρώπους, αυτό σημαίνει ότι χρειάζεστε ένα σπίτι για να εκτιμήσετε αξία κατά τουλάχιστον 5% μόνο για να σπάσει κανείς.
Χρησιμοποιώντας την εθνική μέσος όρος προμήθειας ύψους 5,26%, θα πληρώσουμε 21.040 δολάρια σε τέλη ακινήτων για να πουλήσουμε το σπίτι μας αξίας 400.000 δολαρίων - ένα ποσό που δεν περιλαμβάνει ούτε το μάρκετινγκ ή τη σταδιοποίηση. Αυτό κερδίζει τα κέρδη μας στα $ 28.960.
Οι αναδιαμορφώσεις που εμφανίζονται στο HGTV επεξεργάζονται για να συμπυκνώσουν μια μακρά, πολύπλοκη διαδικασία κάτω από ένα μόνο επεισόδιο. Η αλήθεια είναι ότι κάθε έργο αναδιαμόρφωσης απαιτεί χρόνο - και συνήθως είναι πολύ περισσότερο από ό, τι νομίζετε. Ανάδοχος Tom Silva της PBS Αυτό το Παλιό Σπίτιείπε θα πρέπει να περιμένετε μια πλήρη ανακαίνιση κουζίνας για να πάρει δύο έως έξι μήνες. Και όποιος προϋπολογισμός και χρονοδιάγραμμα αποφασίζετε, "Θα σας πάρει περισσότερο και θα σας κοστίσει περισσότερο", μου είπε ο Σίλβα τον Ιανουάριο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι απροσδόκητα προβλήματα ή αλλαγές σχεδίου εμφανίζονται σχεδόν πάντα κατά τη διάρκεια μιας μεγάλης αναδιαμόρφωσης.
Και αυτό είναι αν μπορείτε να πάρετε ακόμη και έναν εργολάβο. Είμαστε στη μέση ενός εξειδικευμένο εργατικό έλλειμμα, και σε πολυάσχολες αγορές, τα καλά πλεονεκτήματα κατασκευής κατατεθεί για μήνες; μπορεί να χρειαστούν εβδομάδες μόνο για να λάβετε μια επιστροφή κλήσης ή ένα απόσπασμα. Και χωρίς το πλεονέκτημα ενός εθνικού τηλεοπτικού ακροατηρίου, ο εργολάβος σας είναι πολύ λιγότερο πιθανό να εργάζεται υπερωρίες για να ολοκληρώσει τη δουλειά στο χρονοδιάγραμμά σας εάν προκύψουν επιπλοκές.
Όμως, όσο περισσότερο κρατάτε σε μια ιδιοκτησία, τόσο περισσότερο πληρώνετε τα γενικά έξοδα όπως ασφάλιση, φόρους ακίνητης περιουσίας και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Υποθέτοντας ότι είστε σε θέση να ολοκληρώσετε το έργο και να πουλήσετε το σπίτι μέσα σε έξι μήνες - το οποίο είναι πιθανόν αισιόδοξος - θα είστε ακόμα στο γάντζο για μισό χρόνο αξίας των φόρων ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση, και βοηθητικά προγράμματα. Στο μέσου πραγματικού επιτοκίου 1,15%, οι φόροι μόνο για ένα ακίνητο αξίας 300.000 δολαρίων θα ανέρχονταν σε $ 1.725 μετά από έξι μήνες. προσθέστε ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού καθώς και λογαριασμούς ηλεκτρικού, φυσικού αερίου και νερού και τα κέρδη μας μειώνονται περαιτέρω.
Όταν οι απλοί άνθρωποι πωλούν ένα σπίτι, δεν πρέπει γενικά να ανησυχούν για την καταβολή φόρων επί του κέρδους, ακόμα και αν είναι αρκετά σημαντικό. Εάν πουλάτε ένα σπίτι που έχετε ζήσει για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια, Δεν θα χρειαστείτε φόρους μέχρι $ 250.000 σε κέρδη ($ 500.000 εάν είστε παντρεμένοι αρχειοθετημένοι από κοινού).
Αν όμως στρέψετε ένα σπίτι εντός ενός έτους, οποιοδήποτε κέρδος θεωρείται ως βραχυπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος, το οποίο φορολογείται ως τακτικό εισόδημα - ποσοστά έως και 37%, ανάλογα με το άλλο εισόδημά σας. Πώληση το δεύτερο έτος, και τα κέρδη υπόκεινται στο πιο συγχωρεί μακροπρόθεσμο ποσοστό κεφαλαιακών κερδών, το οποίο κυμαίνεται από 0% έως 20%.
Ας υποθέσουμε ότι, μετά από προμήθειες και έξοδα μεταφοράς, απομένουν με κέρδος 25.000 δολαρίων. Αν κερδίσουμε περισσότερα από 38.700 δολάρια ετησίως στην καθημερινή μας δουλειά, αυτό θα φορολογείται με ποσοστό τουλάχιστον 22%. Το κέρδος μας έχει πλέον μειωθεί στα 19.500 δολάρια. Και δεν έχουμε καν υπολογίσει σε πράγματα όπως το κόστος κλεισίματος, το οποίο επίσης τρέχει στις χιλιάδες.
Ακόμα, ενώ δεν είναι ούτε το ήμισυ του κέρδους που οραματίσαμε για πρώτη φορά, τα 19.500 δολάρια θα ήταν ένα ευπρόσδεκτο απροσδόκητο για τους περισσότερους από εμάς. Το πρόβλημα είναι ότι η ημέρα πληρωμής έρχεται με τόσο μεγάλο κίνδυνο. Χρειάζεται μια τεράστια επένδυση κεφαλαίου, χρόνου και ενέργειας για την αγορά και την αποκατάσταση ενός σπιτιού.
Υπάρχει πολύ μικρό περιθώριο για σφάλμα - και υπάρχει η πραγματική πιθανότητα ότι δεν μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι για αυτό που ελπίζατε. Θα μπορούσατε να μείνετε με ένα σπίτι που δεν μπορείτε να πουλήσετε και να φέρετε κόστος που συνεχίζει να συσσωρεύεται μήνα μετά το μήνα.
Αλλά σκεφτείτε αυτό: Οι Αμερικανοί γύρισαν περισσότερα από 207.000 σπίτια το 2017-τα περισσότερα από το 2006. Οι επαγγελματίες σπιτάκια λένε ότι ο ανταγωνισμός είναι σκληρότερος από ποτέ και ότι είναι πολύ πιο δύσκολο να κερδίσεις χρήματα από ό, τι ήταν μετά την κρίση της στέγασης.
Περισσότερο στο σημείο, πολλά από αυτά τα flippers σπίτι το 2006 ήταν έτοιμος να αντιμετωπίσει οικονομική καταστροφή: Μέχρι το 2009, στο σπίτι οι τιμές είχαν βυθιστεί από τις κορυφές τους στα μέσα της δεκαετίας του 2000, αφήνοντας εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού και σπιτάκια κατάσχεση. Στην πραγματικότητα, νέες έρευνες υποδηλώνουν ότι τα σπίτια-flippers μπορεί να έχουν διαδραμάτισε έναν υπερμεγέθη ρόλο στην πραγματοποίηση της στεγαστικής κρίσης.
Εάν οι πωλήσεις επιβραδυνθούν ή οι τιμές αρχίσουν να γλιστρήσουν τους μήνες κατά τη διάρκεια της εκτίναξης χρημάτων σε ένα ακίνητο, θα μπορούσατε να καταλήξετε να πωλούν σε ένα πολύ διαφορετικό περιβάλλον από ό, τι αγοράσατε το σπίτι μέσα. Το κάτω μέρος μπορεί να πέσει έξω από την αγορά κατοικίας γρηγορότερα από ό, τι μπορείτε να πείτε το 2008.