Αγορά υποθηκών Το δάνειο δένει πρόσφατα τις καλύτερες πόλεις του για πρώτη φορά αγοραστές κατοικιών, και τα αποτελέσματα είναι, καλά... ας πούμε απλά ότι είναι εξαιρετικά νέα αν θέλετε για να ζήσει κανείς στο Little Rock, Ark., το οποίο το δάνειο δανεισμού βρέθηκε να είναι η πιο φιλόξενη πόλη των ΗΠΑ για πρώτη φορά σπίτι αγοραστές.
Μπέρμιγχαμ, Αλά., Γκραντ Ράπιντς, Μιχ., Youngstown, Οχάιο και Ουίνστον, Ν.Κ., στρογγυλοποίησαν τα πέντε πρώτα. Και ενώ οι δύο κορυφαίες πόλεις ήταν στο νότο, 12 από τα 15 κορυφαία ήταν στην ζώνη σκουριάς πολιτείες του Οχάιο, Μίτσιγκαν, Ιντιάνα και Πενσυλβανία, συμπεριλαμβανομένης της Ινδιανάπολης (Νο. 7) και του Πίτσμπουργκ (Αριθ. 9). Οι πιο προκλητικές πόλεις για τους πρώτους αγοραστές, εν τω μεταξύ, ήταν το Ντένβερ, η Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο.
Για να καταλήξουμε σε αυτά τα συμπεράσματα, το δανειστικό δέντρο βαθμολόγησε τις 100 μεγαλύτερες πόλεις των ΗΠΑ με έξι κριτήρια, αρκετές από τις οποίες οι οποίες επικεντρώθηκαν σε προκαταβολές - καθώς αυτό είναι το μεγάλο εμπόδιο για τους πρώτους αγοραστές που συχνά αγωνίζονται με. Εδώ είναι μια ματιά στις έξι κατηγορίες τους (και γιατί νομίζω ότι μερικοί από αυτούς μπορεί να αγνοηθούν με ασφάλεια):
Μέση προκαταβολή: Η εξοικονόμηση για μια προκαταβολή είναι ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια για την αγορά του πρώτου σπιτιού σας. Όχι ότι είναι εύκολο, αλλά είναι τουλάχιστον πιο εύκολο να βγεις με 20.000 δολάρια σε μετρητά από, για παράδειγμα, 60.000 δολάρια.
Μια μικρότερη μέση προκαταβολή μπορεί να υποδηλώνει ότι οι τιμές κατοικίας στην περιοχή είναι απλά πραγματικά χαμηλές ή ότι οι πωλητές και οι δανειστές είναι πιο άνετοι με υποθήκες με χαμηλές χρεώσεις. Είτε κάποιος θα βοηθούσε έναν αγοραστή πρώτης παραμονής στην εξοικονόμηση. Η χαμηλότερη μέση προκαταβολή ήταν $ 19,809 στο McAllen του Τέξας.
Ποσοστό αγοραστών που χρησιμοποιούν χρηματοδότηση από το FHA: Τα στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης προσφέρουν πληρωμές χαμηλότερες του 3% και λίγο περισσότερη ευελιξία με τους δείκτες χρέους προς εισόδημα και τα πιστωτικά αποτελέσματα. Ωστόσο, δεν είμαι σίγουρος για το πόσο σημαντική είναι η εκτίμηση αυτή, επιπλέον όλων των άλλων μέτρων προκαταβολής.
Επιπλέον, μερικές πολιτείες και πόλεις προσφέρουν τη δική τους για πρώτη φορά προγράμματα αγορών στο σπίτι που είναι ακόμη πιο γενναιόδωρα από τα δάνεια FHA, και αυτή η μέτρηση φαίνεται να αγνοεί ή και να τιμωρεί αυτούς τους τόπους. Σχεδόν το ήμισυ (49%) των αγοραστών στο Grand Rapids χρησιμοποίησε ένα δάνειο FHA, το μεγαλύτερο στη χώρα.
Μέσο ποσοστό προκαταβολής: Αυτό είναι ένα άλλο καλό μέτρο που παίρνει το πρόβλημα της προκαταβολής από μια ελαφρώς διαφορετική γωνία. Σε ανταγωνιστικές αγορές, οι επενδυτές μπορούν να αποκλείσουν τους πρώτους αγοραστές με προσφορές σε μετρητά, δηλ. Μια προκαταβολή 100%, να βγάλουν γρήγορα τα σπίτια τους χωρίς να χρειάζεται να περιμένουν τη χρηματοδότηση των απρόβλεπτων.
Ενώ η μέση τιμή μερικής πληρωμής ανταμείβει τις αγορές σε χαμηλές τιμές, αυτή μπορεί να μετρήσει εάν μια αγορά υψηλότερων τιμών είναι καθόλου προσιτή για τους πρώτους χρονομετρητές. Το χαμηλότερο μέσο ποσοστό προκαταβολής ήταν στο El Paso του Τέξας, στο 10% της τιμής πώλησης.
Ποσοστό αγοραστών με χαμηλό πιστωτικό όριο (κάτω του 680): Δεδομένου ότι οι αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά συνήθως έχουν χειρότερη πίστωση από τους σημερινούς ιδιοκτήτες σπιτιού, το δανειστικό δέντρο υποστηρίζει ότι θα ήταν αντιμετωπίζουν λιγότερους ανταγωνισμούς (και κατά συνέπεια έχουν ευκολότερο χρόνο αγοράς) σε κοινότητες χωρίς πολύ καλή πίστωση αγοραστές.
Αλλά δεν βλέπω πώς αυτό πραγματικά βοηθάει. Αν μη τι άλλο, με βάση την κρίση κατοικιών για την περίοδο 2007-08, μια αγορά με υψηλότερο μερίδιο των στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου ακούγεται σαν μια εκκρεμούσα εκκένωση που θα θέλατε να αποφύγετε, σωστά; Το Grand Rapids ήταν ο Νο 1 εδώ, με το πλήρες 59% των αγοραστών να αθλούν τα υψηλά πιστωτικά αποτελέσματα. Toledo και Akron, Ohio, δεν ήταν πολύ πίσω.
Δείκτης Ευκαιριών Στέγασης: Αυτό μετρά το μερίδιο των πωληθέντων κατοικιών που θα θεωρούνταν προσιτό για μια οικογένεια που θα κερδίσει το μεσαίο εισόδημα της περιοχής - που σημαίνει ότι η πληρωμή υποθηκών σας δεν θα υπερβαίνει το 30% του εισοδήματός σας.
Αυτό είναι ένα καλό μέτρο που πρέπει να προσέξουμε, καθώς τα εισοδήματα και το κόστος ζωής ποικίλλουν τόσο δραματικά σε ολόκληρη τη χώρα. Το Youngstown, Ohio, οδήγησε το έθνος σε αυτήν την κατηγορία, με το 90,1% των σπιτιών να θεωρούνται οικονομικά προσιτά σε ένα μεσαίο εισόδημα.
Μέση προκαταβολή FHA έναντι μέση προκαταβολή: Η διαφορά σε δολάρια μεταξύ προκαταβολής 3% επί ενός δανείου FHA και προκαταβολής 20% επί παραδοσιακής υποθήκης είναι μικρότερη είναι δραματική σε περιοχές όπου το μέσο σπίτι κοστίζει $ 100.000 (διαφορά $ 17.000) από ό, τι κοστίζει $ 500.000 (διαφορά $85,000). Αυτό προσπαθεί να καταγράψει την αξία αυτής της έκπτωσης FHA.
Το Grand Rapids ήταν Νο. 1, αλλά δεν είμαι σίγουρος ότι αυτή η μέτρηση είναι ιδιαίτερα χρήσιμη, είτε: San Jose, Καλιφόρνια, όπου η μέση προκαταβολή ήταν ένα τεράστιο $ 152.650, τοποθετώντας το 6ο σε αυτή την κατηγορία - βοηθώντας το να τοποθετήσει περίεργα υψηλά στις συνολικές βαθμολογίες, παρά το γεγονός ότι είναι μάλλον σκληρός εφιάλτης μιας αγοράς κατοικίας για τους περισσότερους αγοραστές για πρώτη φορά.
Αν και αυτοί οι τύποι βαθμολογίας δεν είναι ποτέ τέλειοι και δεν βιαζόμουν να μετακομίσω στο Little Rock, πρέπει να παραδεχτείτε ότι θα ήταν πολύ πιο εύκολο να αγοράσετε το πρώτο σπίτι σας εκεί από το Σαν Φρανσίσκο.